■2004/02/29号 メルマガ購読で住宅ローンの金利を優遇

八千代銀行は BIGLOBEの「メールコミュニケーション支援サー
ビス」を利用し、メールマガジン購読者向けに住宅ローンの金利
優遇を２月20日から開始しました。 

今回八千代銀行が採用したメルマガは、住宅ローンを中心に住
宅取得に関する継続的な読み物コラムで構成され、 BIGLOBE
 がメールの企画、配信、顧客からの問い合わせ1次窓口業務ま
でを一括して行います。２月20日の第１回から隔週金曜日に試
験的に4回発行、今後の本格導入を検討していきます。 

これにより八千代銀行では、昼間来店することができない顧客に
対し、メルマガを通して住宅ローンに関する様々な情報を提供す
ることができるようになるほか、これまで接点の少なかった新規
顧客に対しても情報発信が可能となります。今後、メルマガ読者
限定の住宅ローン金利優遇とあわせて、個人向け貸出事業の強
化を図っていきます。

■2004/02/27号 大型分譲マンションの供給動向

（株）長谷工総合研究所は、「首都圏分譲マンションにおける
大型住戸の供給動向」と題したレポートをまとめました。

同レポートは、近年、大型住戸の供給が増加し、2002年には
首都圏全体の供給戸数の約20％を占めるまでになったこと
などを受け、2000年1月〜03年9月に首都圏で供給された5万
565戸を対象に調査・分析したものです。なお、このレポート
では専有面積90平方メートル以上を「大型住戸」としています。

供給戸数は、2000年は1万693戸、01年は1万3,505戸、02年
は1万7,096戸。首都圏全体の供給戸数シェアは、2000年は
11.2％、01年は15.1％、02年は19.7％。03年1月〜9月は9,271
戸、シェアは15.9％とややダウンしたものの、2000年、01年は
上回っています。

大型住戸供給増には、１坪当たりの単価が低下し、一次取得
者でも購入可能な価格設定が可能となったことが影響してい
ると思われます。

■2004/02/26号 トラブルの無しは１割。それでも永住意識は強まる

国土交通省は２５日、管理組合や区分所有者のマンション管理に
対する意識を聞いた「マンション総合調査」の結果を発表しました。
同調査は全国の管理組合2500組合、区分所有者１万2500人を対
象にアンケート調査を行なったもので、有効回答数は管理組合向
け1058件、区分所有者向け4795件でした。

それによると、マンションでの永住意識は年々高まっているものの、
トラブルを抱えていないマンションは１割程度に過ぎないことがわか
りました。

居住に対する意識は「永住するつもり」が48.0％（同8.4ポイントアッ
プ）、「いずれ移転するつもり」が26.5％（同5.5ポイントダウン）で、
前回より永住意識が強まりました。

各マンションを見ると、20％超の住戸が賃貸化されているマンション
は約28％に上り、増加傾向にあります。また、約93％のマンション
で居住者間や建物などで何らかのトラブルを抱えています。具体的
には、トラブル内容は「違法駐車・違法駐輪」55.5％、「生活音」52.1
％、「ペット飼育」48.9％、「バルコニーの使用方法」21.5％、「専有部
分のリフォーム」11.4％などになっています。

１戸当たりの管理費は月１万２５６５円で、前回調査より１４５６円増
加しました。

■2004/02/24号 工務店、ハウスメーカーの選び方セミナー

住宅展示場や住関連ショールームの総合施設「ハウスクエア横浜」
は３月28日、住まいづくり講座「家づくり自分にあった依頼先選びの
コツ」を開きます。建築家や工務店、ハウスメーカーの特徴と選び方
のコツをレクチャーします。また、建て主の立場で依頼先選びから
契約までサポートする「住まいづくりサポートシステム」も紹介します。

講演はリビングデザインセンター住宅ソリューション部部長・川島
晴夫氏が「建築家・工務店の選び方」をテーマに、日本住情報交流
センター営業本部営業企画部の高松和久氏が「ハウスメーカーの
選び方」をテーマにそれぞれ行なわれます。

時間は午後１時から４時。参加は無料で、定員は先着100人です。
申し込みは電話０４５（９１２）７４７３。

■2004/02/23号 在宅介護用 家具調ポータブルトイレ

松下電工株式会社は、介護居室に置けるポータブルトイレに、
ベッドや車椅子から移乗しやすい跳ね上げ式の肘掛けや、手
入れしやすい防汚トレイを備えた《在宅介護用　家具調ポータ
ブルトイレ「ウィンポット」》を発売しました。

◆特長◆
（１） 立ち座りしやすく、高さ調節も可能な、跳ね上げ式の
　　　肘掛け付き

（２） 使いやすい折りたたみ方式の座面

（３） 手入れしやすい、ポット下の水漏れを受ける着脱式
　　　防汚トレイ
 
（４） 身体状況に合わせた便座、背もたれの調節
 
（５） その他の快適・便利機能
・ 柔らか便座
・ 移動用キャスター
・ 部屋に調和する家具調デザイン
・ 便利な左右サイドポケット
※ トイレットペーパーホルダー内蔵、ポットフタ立てかけ収納
　　付き

介護の必要なお年寄りがいらっしゃる方にお話を伺ったこと
があるのですが、夜中のトイレは大変ということでした。トイレ
の行き帰りに付き添い、用を足すのに１時間近くかかること
もあるそうです。柔らか便座ということですし、見た目も家具調
で、いかにも「トイレ」という風でなく、介護室に置けるのは良い
のではないでしょうか。

■2004/02/22号 都内の賃貸物件成約数が大幅に減少

不動産情報サービスのアットホームは２月19日、１月の首都圏
賃貸物件市場動向を発表しました。それによると、首都圏の賃
貸物件成約数は東京都内が大幅に減少した影響から、再び減
少に転じました。

居住用賃貸物件の成約数は１万37件（前年同月比8.4％減）でし
た。都内では分譲マンションが好調なことと、賃貸マンションでは
相変わらず新築物件に人気が集中する中、新規供給が鈍化した
ことが影響した模様です。所在地別で見ると、東京23区4087件
（同10.5％減）、東京都下968件（同9.9％減）、神奈川県3367件
（同6.5％減）、埼玉県1008件（同7.2％減）、千葉県607件（同4.0
％減）で、東京は大幅に減少しました。

■2004/02/21号 六本木ヒルズで震災総合訓練

森ビル（株）は、2月17日、六本木ヒルズで、震災総合訓練を
実施しました。六本木ヒルズでは、災害時に「逃げ出すので
はなく、逃げ込める街」を目指し、災害に強い街づくり対策を
立ててきました。今回の訓練では、ヒルズ内のオフィスおよび
店舗入居テナント、住宅棟入居者はもちろんのこと、周辺町
会の人々も参加。スタッフ含め、総勢370名で行なわれた街
ぐるみの訓練が行われました。

体験訓練は、アリーナ内に点在する「起震車体験」「救急搬
送」「救出＆ロープ」「炊出し」「井戸操作」「六本木ヒルズ構
造」「心肺蘇生」「応急手当」「備蓄品」の9つで構成されたブ
ースを班ごとにローテーションを組んでまわって行われました。

防災訓練に熱心なマンションもあるようですが、このように大
掛かりなものでなくても、いざというときのために訓練が必要
ですね。

■2004/02/20号 成約数は減少するも、成約価格上昇

不動産情報サービスのアットホームは２月19日、2003年１年間
の首都圏売物件市場動向を発表しました。それによると、中古
マンション成約数は前年比で減少したものの、成約価格は上昇
しました。

中古マンション成約数は前年比0.6％減の8476件で、４年連続
の減少でした。しかし、東京23区は都心回帰もあり４年ぶりに
増加に転じました。

１戸当たりの平均成約価格は前年比6.1％上昇の1916万円で、
２年連続で上昇しました。特に、東京23区は前年比8.8％と大幅
な上昇で、これが首都圏全体の平均を押し上げる要因となって
います。

また、新築戸建て成約件数は１万9443件（前年比15.6％増）で、
４年連続で過去最高を更新しました。平均成約価格は3667万
円（同4.9％下落）。６年連続下落で、過去最低を記録しました。

一方、中古戸建ては6085件（同8.9％減）で、９年連続減少。
成約価格は2793万円（同2.6％上昇）でした。

■2004/02/19号 公庫の利用者調査

住宅金融公庫がまとめた02年度の融資実績によると、マンション・
建売住宅の価格と購入者は次のようになりました。

マンション購入者の年齢は、前年度に比べて20代後半と30代前半
のいわゆる団塊ジュニア層の分布割合が増加、両者で全体の48.9
％と約５割を占めています。30代後半、40代、50代の割合は減少し
ました。借入本人の年収は、400万円超600万円以下の割合が45.8
％で最も多く、年収800万円以下の割合は85.6％と９割近くに達しま
した。

購入したマンションの平均面積は75.5�uで、前年度より0.8�u増加、
平均購入価格は3203.6万円で、113.5万円ダウンしました。公庫の
借入割合は前年度比5.3ポイント減の57.0％、２次取得率は2.3ポイ
ント減って8.0％となり、10％を割りました。

建売住宅購入者の年齢は、30代前半の割合が大きく増え、32.6％
と３割を超えました。30代後半の割合も増加し、両者で55.9％と過半
数を占めています。20代後半の割合は減少しました。借入本人の
年収は、400万円超600万円以下の分布割合が45.0％で最多、800
万円以下の割合は84.9％と８割を超えています。

建売住宅の平均面積は、前年度比1.5�u増の111.3�u。購入価格は
3570.2万円で57.4万円低下しました。公庫借入割合は4.6ポイント減
少して41.3％、２次取得率は1.3ポイント低下の11.1％でした。

■2004/02/17号 １月の首都圏のマンション市場動向

不動産経済研究所が１６日発表した１月の首都圏のマンション
市場動向によると、発売戸数は前年同月比11.4％増の3707戸
でした。

大規模物件の発売は少なかったのですが、主に独身者向けの
「コンパクトマンション」の発売が増えました。一方、契約率は客
足が鈍るといった１月の季節的な要因に加え、人気の大型物件
が少なかったため、69.8％と前年同月を0.6ポイント下回りました。
契約率が60％台となったのは０２年１月以来です。

■2004/02/16号 ０４年の流行を勝手に予想

金曜日に東京ビッグサイトで建材の展示会を見てきました。
０４年の各メーカーの新商品がズラリと並んでいましたので、
目を惹いたものをいくつかご紹介しつつ、今年の流行を予想
してみたいと思います。

某メーカーが「魅せる収納」と言ってテレビＣＭを流しています
が、大型の半透明スライドドアは各社とも展示していました。

室内の色使いはアジアンテイストを感じさせるダーク色（こげ
茶）の建具に加え、ナチュラル色から白に近い床板などが流
行りそうです。変わったところでは、黒の室内ドアが複数のメ
ーカーから出展されていました。

キッチンでは、もう２年ほど前からではありますが、レストラン
の厨房を思わせるステンレスを基調とした商品が並び、まだ
まだ人気が続きそうです。

街を歩いていても目に付きますが、外装では左官仕上げのも
のが好まれる中、サイディングでは、一時期圧倒的な人気の
あったタイル調・石目調は陰りを見せ、鋼板（またはそれっぽ
い）サイディングが増えてきています。

また、一見、木に見えて木じゃないエクステリア商品も数多く
出展されていました。「無機質な鋼板系のサイディングに木の
味わいをミックスする」こんな外観も多く見られるようになるこ
とでしょう。

暖か味のあるアジアン室内空間、南欧風の瓦や左官仕上げ
の外観が人気の一方、ブラックドアやアルミフレームの半透
明スライドドア、鋼板系サイディングなど冷たい印象のモダン
スタイルも、一部に暖か味のあるものを残しつつ、組み合せ
として取り入れられていくのではないしょうか。

■2004/02/15号 マンション販促に友の会

三井不動産は、都心型コンパクトマンション「パークホームズ　
アーバンレジデンス」シリーズの事業戦略を明らかにしました。
同社マンションでは初の統一仕様により価格を抑えるほか、
単身女性などに配慮した立地、販促戦略を導入します。物件
周辺に見込み客が少ない問題は、全15万人を組織化する友
の会「こんにちは」の活用によって克服していくとのことです。

会員数15万人とはすごいですねぇ。

■2004/02/14号 マンション建て替え急増か？

老朽化したマンションの建て替えが、今年から増えるかもしれま
せん。０２年１２月に施行された「マンションの建替えの円滑化等
に関する法律」を利用すれば、住民の合意形成や手続きが容易
になるからです。伊藤忠都市開発は、５０戸規模のマンションを
年間１０棟程度建て替える見込みで、専門の相談室を作っている
長谷工コーポレーションや、旭化成など他のマンション業者も力を
入れ始めています。

円滑化法を使うと、各戸ごとに必要だった登記手続きを、住民で
作る建て替え組合や開発業者などの施行主体が一括して申請で
きます。従来、ローンの残債はいったん返済する必要がありまし
たが、円滑化法では新マンションに担保権が引き継げます。

しかし、昨年の認可第１号をはじめ、施行以来、円滑化法を使った
案件は、法律の周知の遅れなどから、これまで東京と仙台市の計
４件。不参加者の所有権を建て替え組合が買い取れる仕組みも整
っていますが、追加負担への不安から建て替えを望まない住民も
多いのが実情です。

８１年の新耐震設計以前に建てられた約１００万戸が今後建て替え
期を迎えます。７０年以前の物件はエレベーターがないものが大半
で、高齢者が住んでいる場合が多いことから潜在需要は大きく、今
後、マンション業者がどのように調整をとっていくのか感心が高まり
ます。

■2004/02/13号 国交省がガイドラインを６年ぶりに改訂

先日、敷金の扱いについて東京都が「東京ルール」を作るという
ニュースをお伝えしたばかりですが、一足先に、国土交通省が
賃貸住宅の退去時に借り手がどこまで負担して部屋を修繕する
かを示すガイドラインを６年ぶりに改訂し、地方自治体や関係団
体に通知しました。

新ガイドラインは新たにトラブル防止のため、部屋の汚れやキズ
を契約時に貸手と借り手が確認しておくよう規定。汚れの具体例
を示して、借り手の標準的な負担範囲などを示しました。　また、
「特約」の形で修繕費用が盛り込まれるケースがあることから「特
約の必要性があり、暴利的でないなど客観的な理由がある」など
の要件を示しています。

◆国交省の「原状回復」ガイドラインが示す例

《貸手の負担》

▽専門業者による全体のハウスクリーニング

▽破損していない畳の裏返しや表替え

▽家具による床などのへこみ

▽テレビや冷蔵庫後部の黒ずみ

▽日照による畳やクロスの変色

▽破損や紛失していないカギの取り換え

▽エアコン設置の壁のビス穴

《借り手の負担》

▽引っ越し作業でできたキズ

▽冷蔵庫下の床のサビ跡

▽ペットによる柱のキズ

▽清掃を怠った風呂、トイレ、洗面台の水アカ、カビ

▽不適切な手入れや用法違反による設備の破損

▽飲み物をこぼして放置したためできたカーペットのシミ、カビ

現在、賃貸物件にお住まいの方は退去時の参考になさって
ください。

■2004/02/12号 マンション市場は二極化傾向に

工業市場研究所（東京都港区、田中喜彦社長）が、首都圏マン
ションディベロッパー担当者を対象に行った「2004年版・マンショ
ン市場予測アンケート」の調査結果を発表しました。有効回答数
は163件。それによると、首都圏新築分譲マンション市場は二極
化しているとの認識が多くを占めました。

市場の認識については「絶好調」「絶不調」回答はなく、「二極化」
回答が31％と最も多くを占めました。

首都圏全体でのマンション供給は「やや減少する」「減少する」が
36％、「昨年並み」41％、「大幅に増加する」「やや増加する」が22
％となりました。前年に比べ「やや増加する」が増えており、減少
傾向を予測する向きは弱まっています。

マンション価格は「昨年並み・横ばい」が58％（前年比28ポイント増）
が最も多くなりました。「下落する」は同27ポイント減の31％と大幅
に減少し、ユーザーの予算を見据えたグロス価格優先の市場が形
成される模様となっています。

■2004/02/10号 公庫基準金利を2.50％に引き下げ

国土交通省は２月９日、住宅金融公庫の基準金利を2.55％
から0.05％引き下げ、2.50％にすると発表しました。

財投金利が1.6％から1.5％に引き下げられることに伴う措置。
新金利は２月17日から適用となります。

■2004/02/09号 東京都が敷金ルールを明確化（その２）

旧建設省は９８年、敷金トラブルを防ぐために補修費負担の考え方
や判例などを紹介した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を
作りました。しかし、「行政が規制することは適当ではない」という立
場で、一般にもこの内容が浸透していないのが実情です。

ガイドラインでは「原状回復」について「賃借人の故意・過失、その他
通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」とし、
「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」としています。賃
借人が通常の住まい方、使い方をしいても、発生すると考えられる
ものについては、賃貸人に原状回復義務があるとしています。

都はこのガイドラインも参考にして「東京ルール」を作り、不動産業
者に対し、「東京ルール」と契約内容について、正確に借り手に説明
するよう求めます。条例では罰則は設けない予定ですが、怠った業
者に勧告したり、名前を公表したりすることも検討中です。勧告や業
者名公表という手段を取ることでルールが徹底されれば、借り手
に不利な商慣習が改められるきっかけになりそうです。

■2004/02/07号 東京都が敷金ルールを明確化（その１）

賃貸住宅を退去する際に敷金をめぐるトラブルが増えているため
東京都は６日までに、修繕費について借り手と貸主の負担区分を
明確化する独自のルールづくりに乗り出し、２月末から始まる都議
会に不動産業者への指導などを盛り込んだ条例案を提出する方針
を固めました。

都によると、民間賃貸住宅を退去する際「追加でお金を要求された」
などの不満や、「どこまで負担すべきなのか」という質問など相談が
相次いでいます。

宅地建物取引業法では賃貸住宅の退去時の原状回復や入居中
の管理などの問題に十分対応できていないのが現状。このため、
修繕費について借り手と貸主の負担を明確にする基本的なルール
が必要だとして、借り手の保護を目指した条例の制定を検討してき
ました。

具体的には判例などをもとに、普通の使い方をしていて色あせた
畳の表替えや、壁紙の張り替えなどは、特別に契約にない限り貸
主側の負担とすることなどを想定しています。

この条例案が可決されれば、０４年度中に施行し、来春の引っ越し
シーズンまでに周知を図ります。

（つづく）

■2004/02/06号 屋上の緑、２年半で３１ヘクタールに

東京都の「屋上等緑化義務づけ制度」による屋上緑化実績が、
同制度の実施後２年半（０１年４―０３年９月）で、累計約３１ヘク
タールに上ったことが東京都の調査で明らかになりました。

０１―１５年度の屋上緑化目標は１２００ヘクタールですが、ヒート
アイランド現象など都市環境問題の緩和に向けた屋上緑化は、
一定の成果が得られていることになります。

都は００年４月、敷地に加え、壁面などを含む屋上も緑化指導の
対象としたのに続き、０１年４月に施行した改正条例で１０００平方
メートル以上の敷地で建築物を新築・増改築する場合、建築主に
緑化基準に基づく緑化を義務づけ、緑化計画書の届け出、工事
完了届の提出を義務づけました。

しかし、３１ヘクタールと言われても、ピンと来ませんよね？例えに
よく使われる「東京ドーム」で換算してみました。そうすると約６個半
でした。「２年半で東京ドーム６個半！？これはすごい！」と思った
のですが、単純に正方形で表してみると５５０メートル四方というこ
とになりました。

これって大きいのでしょうか？小さくないですか？小さいですよね！？

■2004/02/05号 住宅ローン市場の公庫シェア低下

国土交通省は、住宅金融公庫や日銀の調査資料などを基に
住宅ローン市場の現状をまとめました。０２年度の住宅ローン
の新規貸出総額は２４．２兆円で、このうち民間金融機関のシ
ェアは、前年度を１０．５ポイント上回る８３．５％となり、住宅
金融公庫のシェアは１０．０ポイント低下し、１３．７％にとどま
りました。

民間金融機関の金利が低下したうえ、公庫から借入をした場
合、保証料などを合わせた諸費用が民間金融機関より多くか
かるため、長期的にみても民間金融機関の方が得であると判
断するお客様が増えているためと思われます。

■2004/02/03号 自主再建断念相次ぐ住宅供給公社

自治体の住宅供給公社が自主再建を断念し、金融機関に債
権放棄を求める例が相次いでいます。北海道、長崎県に続き、
千葉県の住宅供給公社も特定調停を裁判所に申し立てること
が２日明らかになりました。公社を支える余裕を失った自治体
に、融資で支えてきた銀行側も警戒感を強めています。

自治体が乗り出しているのは、いわば官営会社の損切りです。
千葉県の場合、発端こそ一部不動産の購入における疑惑で
すが、今は９１１億円の借入金全体の扱いに焦点があたって
います。

東京商工リサーチのまとめによると、全国の住宅供給公社５７
社のうち、０２年３月期では当期赤字が１２社にのぼっており、
経営の苦しい公社が目立ちます。国土交通省も０３年６月、全
国の知事に通達を出し、監査法人を使って財務の中身を洗い
直すことを求めました。

処理にあたり、自治体の負担が重くなりすぎれば、住民からの
批判は免れません。こうしたことから、銀行への債権放棄の要
求は今後も続きそうです。

■2004/02/02号 着工戸数が３年ぶりに増加

国土交通省が３０日発表した０３年の新設住宅着工戸数は、前年
比０．８％増の１１６万８３戸と３年ぶりに前年を上回りました。０３
年１２月が期限だった住宅ローン減税の延長が不透明だったこと
から、戸建て住宅の駆け込み需要があり、持ち家が前年比１．３％
増の３７万２６５２戸と４年ぶりに増加。戸建て分譲も同８．７％増の
１２万４１５７戸と３年ぶりに増えました。

分譲マンションは同３．８％減の２０万２２１戸と３年連続で減りまし
たが、４年連続で２０万戸台を維持しており、同省は「需要自体は
堅調に推移している」とみています。

■2004/02/01号 タワー型マンションの管理費は高額傾向

（株）東京カンテイは29日、マンションの管理費や駐車場使用料等
のランニング・コストについて実施した調査結果を発表しました。

これによると、2003年の「主要都市別の管理費・修繕積立金の水準
比較」では、東京23区が、分譲価格222万1,000円（坪単価）に対し、
管理費15,850円。大阪市が、分譲価格147万7,000円に対し、管理費
9,926円。名古屋市が、分譲価格137万1,000円に対し、管理費10,889
円となり、地域によって格差があるものの、管理費が分譲価格と連動
する傾向にあることが分かりました。

管理費は戸数規模が増加するほど下落しますが、「戸数規模別管理
費の推移（75平方メートル換算）」によると、ある規模に達すると反対
に上昇に転じ、200戸以上の大規模マンションは高額となることが明
らかになりました。首都圏では戸数規模100〜149戸が最も低額、近
畿圏、中部圏では例年50〜99戸の戸数規模の管理費が最も低額に
なります。

「階層別管理費の推移（75平方メートル換算、単価：円）」では、2001
年の中部圏を除き、いずれの都市圏および年においても20階以上の
「タワー型物件」の管理費が高く、これについて同社は、マンション自
体の立地およびグレードが管理費に直接影響し、全体的には、タワー
型物件であるか否かによって格差が発生していると分析しています。
　
なお「首都圏駐車場使用料金帯別個別シェア」では、「料金0円」を謳
い文句に供給されるマンションは、2001年〜2002年は全マンションの
約5パーセントを占めていました。同時に1万円未満の駐車場使用料
のマンションも増加し、2002年には33.1％に達しましたが、2003年は、
反転減少となりました。