■2003/11/29号  成約数共に増、中古マンション・新築戸建

不動産情報サービスのアットホームは11月27日、首都圏・10月の
売物件市場動向を発表しました。それによると、中古マンション成
約数は東京23区ではコンパクトタイプが、その他のエリアでは大型
ファミリータイプの成約が伸び、前年同月比で５カ月連続で増加と
なりました。

中古マンション成約数は785件（前年同月比1.9％増）でした。東
京23区では、30〜50平米のコンパクトタイプが同11.6ポイント増と
36.9％を占めその他のエリアでは70平米以上の大型ファミリータ
イプの増加が目立ちました。成約価格は１戸当たり価格1912万円、
１平米当たり32.23万円で、ともに同16カ月連続の上昇。

新築戸建ての成約件数は1877件（同11.9％増）と過去最高の成約
数となりました。前年同月比増となるのは６カ月連続増加。成約価
格は１戸当たりが７カ月連続下落となる3568万円（同5.5％下落）で、
過去最低となりました。また、中古戸建ては成約件数が537件（同
8.7％減）、成約価格が５カ月連続下落となる2610万円（同6.9％下
落）でした。

■2003/11/28号  税制改正に関する中間報告　財務省

財務省は２７日、平成16年度の税制改正に関する中間報告を
まとめました。それによると、住宅ローン減税は縮減の方向に
あります。

以下、住宅ローン減税に関する項の抜粋

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個人の持家取得を支援する租税特別措置である住宅ローン減税
については、景気対策の観点から臨時異例の拡充がなされてきた
が、平成16年分については現行（平成15年分）より縮減されること
が法律上、予定されている。現行の制度を延長又は拡充すべきと
の要望も一部にある。

しかし、現行制度により、相当の所得を有する多くの住宅取得者が
長期間にわたり所得税額ゼロとなる。税負担の大きな不公平を招
来し、また、所得税の空洞化を助長している。

本制度は、景気対策の観点からも持家取得という個人の資産形成
に対して補助金を供与するものである。現在、住宅は量的に充足さ
れ、住替えや借家など住宅ニーズが多様化している。また、景気は
本制度が大幅に拡充された当時に比べれば持ち直している状況に
ある。本制度については、政策目的や費用対効果を吟味の上、租
税特別措置の整理・合理化の一環として縮減又は廃止に向けて取
り組む必要がある。現行の制度を継続していけば、将来１兆円程度
の減収原因となることが見込まれており、財政への影響も考慮せね
ばならない。したがって、平成16年度税制改正においては、景気情
勢に配慮しつつ、現行より相当の縮減を行うべきである。

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■2003/11/27号　ローン保証料返金忘れ　りそな銀行

りそな銀行は２１日、同行の住宅ローンを借りて繰り上げ返済した人
に対し、返還するはずだった保証料の一部を返し忘れていた、と発表
しました。返し忘れは３５３５件で計１億１９７１万円。多い人は約８３万
円をもらっていませんでした。「保証料を返還する事務が職員に行き
届いていなかった」（りそな銀行）としており、年６％の延滞利息をつけ
て返すことに。

ミスがあったのは旧大和銀行の住宅ローンで、９１年に制度を変え、
繰り上げ返済者に対して、それまでは返していなかった保証料を返還
するようにしましたが、顧客の指摘で手続きミスが分かりました。

２１日から支店を通じ、返還手続きを始めています。西島康二副社長
は「職員が顧客に書類を書いてもらうのを忘れたり、情報が保証会社
に通知されなかったりしたため」と述べています。

■2003/11/25号　「名義貸し」の建築士も賠償責任（その４）

本日が最終回です。

建築士（設計事務所）という仕事が一般的になじみが薄い現在では、
設計事務所のお客さんはエンドユーザーよりも業者であるケースが
多いものと思います。

ハウスメーカーに建築を依頼する場合も設計・施工・監理はメーカー
が行います。地元の工務店に頼んでも、自社設計または建築確認
申請を担当する建築士が、間取りの打ち合わせに参加する程度と
いった場合が多いのではないでしょうか。エンドユーザー（施主）も
それが普通だと思っています。

建売住宅の場合も、売主業者は施工会社が決まらない段階で、
先行して建築確認を申請します。それは確認申請がおりないと、
建売住宅としての広告ができないなどの規定があるからです。

法廷では「自分が工事監理を行わないことが明確になった段階で
業者に監理者の変更届を出させるなど適切な措置をとるべきだっ
た」としていますが、この建築士は依頼者である業者を信頼してい
たか、手間を取らせたくないという心理が働いたのでしょう。

建築士は自らの仕事である設計監理の重要性を世間に訴える
意味でも、名義貸しをしないという強い態度が必要だと思います。

（終）

■2003/11/24号　「名義貸し」の建築士も賠償責任（その３）

一昨日からの続きです。

こうした経緯を踏まえ同小法廷は「自分が工事監理を行わないこと
が明確になった段階で業者に監理者の変更届を出させるなど適切
な措置をとるべきだった」と述べました。

一審・大阪地裁は建築士の責任は問えないと判断しましたが、二審
は００年８月、「名義貸しを頼むような業者が、実際に監理者抜きで
危険な建築工事をすることがないよう配慮する義務があったのに怠
った」と指摘しました。ただ、これほどひどい手抜きをするとは予見で
きなかったとして、損害の約１割について因果関係があると認めたも
のです。

日本では大工さんに設計を含めた建築一式工事を依頼するという
習慣があったせいか、設計士という仕事の認知度がとても低いと
思います。そのため、建築設計申請手続きだけを依頼されることも
多いようです。

（明日は最終回です）

■2003/11/23号　「名義貸し」の建築士も賠償責任（その２）

昨日の続きです。

この住宅には雨漏りや壁のすき間があるほか、柱と土台の強度
が不足する欠陥住宅でした。建築業者に対しては、売買契約解除
と代金返還命令の判決が確定していますが、支払い能力がなく、
現在もこの家に長女一家３人が住んでいます。

建築士法は、建築士が工事監理者として建物の安全性などをチェ
ックするよう定めています。一方、法律上の規定はありませんが、
大阪市は建築確認申請の際に工事監理者名を提出するよう指導
しています（多摩・日野・八王子も同様）。この建築士は、業者の
依頼で申請手続きを代行しましたが、工事監理者が未定だった
ため、名義を貸し、実際の工事は、工事監理者なしで進められた
のです。

（つづく）

■2003/11/22号　「名義貸し」の建築士も賠償責任（その１）

戸建住宅にひどい手抜き工事があった場合、「工事監理者」の
名義を貸しただけで工事には無関係だった建築士にも損害賠
償を請求できるかどうかが争われた訴訟で、最高裁第二小法
廷（亀山継夫裁判長）は今月１４日、「請求できる」とする初判断
を示しました。建築士側の上告を棄却する判決を言い渡し、計
４９０万円を建主に支払うよう一級建築士事務所に命じた二審・
大阪高裁判決が確定しました。

同小法廷は「建築士は工事監理を独占的に任されており、法規
制の実効性を失わせるような行為をしてはならない法的義務が
ある」としたうえで、購入者と直接の契約関係がなくても賠償責任
があると指摘しました。

訴えていたのは、長女一家のために鉄骨造り３階建て住宅を約
４４２０万円で購入した大阪市の男性と、その長女。

（つづく）

■2003/11/21号　１０月の不動産景気動向指数（景気ＤＩ）発表

帝国データバンクは、10月の景気動向調査を発表しました。

それによると、景気ＤＩは38.4（前月比1.5ポイント改善）で９カ月
連続で改善となり、景況感は引き続き急ピッチで改善していま
す。大手企業の業績回復が期待され、一部の業界では設備
投資を拡大する動きが見られるなど、大企業主導による景気
回復が一層現実味を増し、景気回復を牽引しています。

先行き見通しＤＩは３カ月後が45.7、６カ月後が46.6、１年後が
48.2でした。ともに改善したのは７カ月連続。しかし、改善幅は
いずれも７カ月間で最低となっており（10/23号参照）、景気の
先行きへの期待感はやや弱まっています。

不動産業の景気ＤＩは39.6でした。前月、ＤＩが初めて40台を記
録しましたが、再び40台を下回りました。先行き見通しＤＩは３
カ月後が46.5、６カ月後が47.5、１年後が49.2でした。

■2003/11/20号　ＴＯＴＯ新型便器販売１０万台

ＴＯＴＯは１８日、貯水タンクが必要ないタンクレス形式の大便器
ネオレストＥＸ、ＳＤの販売台数が昨年七月のＥＸ発売以来１年４ヶ
月で十万台に達したと発表しました。同社最大のヒット商品「ウォシ
ュレット」に比べ一年早い記録達成ということです。

ネオレストＥＸ、ＳＤは、従来の同社のタンクレス大便器をモデルチ
ェンジした製品。掃除がしやすいように縁なし形状にした上で、水を
流し続けたり、完全に水をなくしたりする機能を付加。洗浄水が渦
状に回る「トルネード洗浄」も導入しています。ＳＤはＥＸのコンパクト
版で今年２月に発売。価格は、装備する付加機能によって異なり、
ＳＤが２１万〜２７万円、ＥＸが３５万２千〜３７万２千円です。

■2003/11/18号　公庫募集結果および募集概要

住宅金融公庫は14日、「平成15年度第3回個人向け融資」の募集
結果を明らかにしました。

これによると、今回の受付戸数合計は6,124戸でした。内訳は、マイ
ホーム新築資金が2,887戸、マンション購入資金が2,068戸、建売住
宅購入資金が1,169戸。なお、今回の受付期間は平成15年9月22日
〜11月10日の33営業日でした。

また併せて、平成15年度第4回個人向け融資を以下の要領で受け付
けると発表。　融資種類は「マイホーム新築融資」「マンション購入融
資」「建売住宅購入融資」の3種類で、受付期間は2003年11月21日〜
12月24日（22営業日）です。

<<今後の募集予定>>
・第5回募集受付　2004年1月19日〜2月16日
・第6回募集受付　2004年3月1日〜3月22日

■2003/11/17号　機関投資家、８割が不動産投資に積極的

日本不動産研究所はこのほど、デベロッパーや金融機関、アセット
マネージャー、機関投資家などを対象に行った不動産投資家調査
の結果をまとめました。

８割強が新規投資に積極的で、投資対象となる不動産はオフィスビ
ルが最も多いほか、ワンルームマンションなどの賃貸住宅や商業ビ
ル、物流施設・倉庫、ビジネスホテルなどの回答も多く、多様化して
います。オフィスビルの購入については、ＡクラスよりＡクラス以外へ
の希望が多いということです。

■2003/11/15号　首都圏・中古Ｍ成約件数が10カ月ぶりに減少

東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）は11月11日、
10月の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。

それによると、中古マンション成約件数は前年同月比で10カ月
ぶりの減少となる2167件（前年同月比3.90％減）でした。

成約平均価格は同3.61％上昇の2019万円、１平米当たり単価
は同2.65％上昇の31.08万円で、ともに２カ月連続の上昇。成約
平均価格が2000万円台に戻ったのは３カ月ぶりです。

また、戸建て住宅の成約件数は1005件（同2.24％減）と、３カ月
ぶりの減少となりましたが、新規登録物件数は5,809件（同7.10
％増）と8ヵ月連続のプラスでした。成約平均価格は3310万円
（同7.25％下落）でした。

土地（面積100〜200平米）成約件数は２カ月連続減の347件
（同1.70％減）で、成約平均価格は2896万円（同6.19％下落）で
した。

■2003/11/14号　公庫金利再引き上げ　国交省

国土交通省は１２日、住宅金融公庫の基準金利を引き上げる
方針を決めました。現在の年２．５５％を年２．７％に引き上げ
る見通しです。財務省の財政投融資資金の貸付金利が１４日
から年１．６％から１．８％に引き上げられるためで、個人向け
融資の募集開始日の今月２１日から適用されます。

公庫の基準金利は今年６月に過去最低水準の２．０％となって
から上昇が続き、９月に２．７％となりました。１０月には２．５５
％に引き下げられたが、長期金利の上昇で再び引き上げられ
ることになります。

■2003/11/13号　公庫の買取ローン、金利１％以上の開き

住宅金融公庫が10月から開始した買取型の証券化支援事業に
対応した民間住宅ローンへの申し込み状況は、実行金利によっ
て差が生じています。参加金融機関が11月に融資実行する金利
は、最も低金利である日本住宅ローンの２．90％から、最も高い
金利を設定しているＵＦＪ銀行の４．05％まで、１％以上差が開い
ており、その中で、２％台の金利設定を行っている住宅ローンの
申し込みが堅調のようです。

■2003/11/11号　「親のすね頼み」団塊ジュニア世代調査

団塊ジュニア世代（２８〜３３歳）の住宅購入者の４割が親の
資金援助を受けるか、将来の援助を期待していようです。
マンション販売の長谷工アーベストが、団塊ジュニアとその親
の団塊世代（５３〜５８歳）にしたアンケートで、若い世代の住
宅購入を親が後押ししている姿が明らかになりました。

住宅購入の際に親の援助があったか、将来の援助を期待す
るのはジュニア世代で３９．６％。これに対する親世代も、援
助するか、援助を考えているという回答が４３．４％を占めま
した。

援助額は、ジュニア世代、親世代とも１００万〜３００万円が
３割で最多。１０００万円以上という回答も、それぞれの世代
で１割を占めました。

低金利やマンション価格の下落で首都圏のマンション販売は
０２年まで４年連続で８万戸を超えるなど好調ですが、購入者
の４分の１を占める団塊ジュニアは、貯蓄額が少ないため頭
金を調達できないケースが多い状況。

しかし、アンケート結果からもわかるように、親世代も援助に
積極的であるため、需要の底上げにつながっているようです。

■2003/11/10号　家建てられない土地勧めても信金に説明義務なし

「融資するから土地を買わないか」と勧められ、いざ買ってみたら
道路との間に他人の土地があって家を建てられない。この場合、
購入を勧めた信用金庫に損害賠償を請求できるかどうかが争わ
れた訴訟で、最高裁第二小法廷（梶谷玄裁判長）は７日、「信金
に土地についての説明義務はない」と判断し、２００万円の支払い
を命じた二審・大阪高裁判決を破棄し、買い手側の請求を退ける
逆転判決を言い渡しました。 

同小法廷は、「説明義務は、売り主側の仲介業者が負うべきだ」
としたうえで、「そのままでは家を建てられないと知りつつ買い手に
知らせなかったなどの特段の事情はない」としました。これによって
請求を棄却した一審・大津地裁判決が確定。 

判決によると、大津市の男性は８７年、京都信用金庫の勧めで
１２００万円の融資を受け、大津市内の土地１３２平方メートルを
購入。ところが９９年に家を建てようとしたところ建築確認を受け
られませんでした。道路との間に幅６メートルの他人の土地があっ
たためで、男性の土地売買を仲介した不動産業者が９６年に取得
していました。男性は協力を求めたが逆に高額で買い取るよう要求
されたそうです。

さて、このニュース。家が建たない土地に融資をすると勧めた信金
もお粗末ですが、この仲介業者は説明義務違反にはならないので
しょうか？？？

■2003/11/09号　不動産業の今後の課題を検討

国土交通相の諮問機関である社会資本整備審議会は、不動産業
と建設業に関する重要事項を審議するための産業分科会をスター
トさせました。10月31日に初会合を開催、両産業の現状と課題に
ついて審議しました。不動産業界から岩沙弘道・三井不動産社長
が委員に就任しています。

第１回目の会合では、不動産業の最近の施策として、不動産統合
サイトの構築と不動産証券化の促進について報告。統合サイトに
関しては、業界横断的なシステムによって物件情報が網羅されて
いることに加えて、不動産取引に関する基礎的な知識や、地域別
の平均取引価格情報を提供していることが説明され、国交省が
サイトの運営を今後も政策的に支援していく背景が示されました。

■2003/11/08号　首都圏住宅地・中古マンション価格動向

三井不動産販売（株）は、2003年7月〜9月までの首都圏の住宅地・
中古マンションの価格動向をまとめた「リハウスプライスリサーチ」を
発表しました。

同調査によると、2003年10月1日時点の住宅地価格の変動率は
▲0.9％（調査地点205ヵ所）で、前回の▲0.7％と比べ、下落幅が
わずかながら拡大しました。

中古マンション価格の変動率は▲0.8％（調査地点205ヵ所）となり、
前回の▲1.3％より下落幅がやや縮小。地域別にみると、東京23区
（▲0.2％）、東京市部（▲1.1％）、千葉県（▲1.3％）、神奈川県・その
他の市（▲1.0％）では下落幅がやや縮小しました。

今後の見通しとして同社では、住宅ローン金利の上昇がやや懸念
されるものの、依然として低金利の水準に留まり、住宅取得マインド
を急激に低下させるような環境の変化は起こりにくいものと見ており、
住宅地・中古マンション価格ともに当面ゆるやかな調整基調が継続
していくと分析しています。

■2003/11/07号　住民側の控訴棄却 公団マンション値下げ

住宅都市整備公団が売れ残りの分譲マンションを大幅に値下げ
して販売したことをめぐり、値下げ前に購入した首都圏の１２２０人
が同公団に計２９億円余の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決
が５日、東京高裁でありました。江見弘武裁判長は、請求を退けた
一審・東京地裁判決を支持し、住民側の控訴を棄却しました。

訴えていたのは、東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城の１都４県にあ
る２７団地のマンションを９３〜９７年に購入した住民で、９７年８月
以降、平均約２０％の値下げ販売があり、当初価格との差額や慰
謝料を求めていたもの。

この日の判決は、値下げ分の返還について「市況の変化で不利益
を被るのも購入者の責任で、公団の責任は問えない」と一審の判断
を追認しました。

家電販売店などでも、購入してしばらくして店を覗くと、同じ商品が
安く売られていた。ということはよくある話です。相場に応じて価格
が変動するのは、市場原理として止むを得ないことと思います。

しかし、先日「７割引き」として話題になった供給公社のマンション
などは、民間の業者が売主では到底ありえない価格変更で、かつ、
周辺のマンション相場に影響を与えかねない行為です。もう少し
慎重な対応を望みたかったですね。

■2003/11/06号　コンパクトマンション人気高

東京カンテイは、都市型コンパクトマンションの供給動向調査の
調査結果を発表しました。それによると、同タイプのマンション
は都心部の利便性と構成人数の少ない世帯向けの新企画で、
実需・投資両面での位置付けがされ、その発売が急速に拡大
している模様です。

2003年１〜９月に首都圏で発売された都市型コンパクトマンショ
ンは3771戸で、2002年に発売された3627戸を既に上回っていま
す。1997年から年間2000戸程度の市場を形成していましたが、
2002年から3000戸を超え、市場が急速に拡大しています。

また、2003年１〜９月に東京都内で発売されたコンパクトマンシ
ョンは3333戸で、平均価格は3059万円、専有面積は38.76平米。
2003年は年間5000戸の販売が見込まれます。

■2003/11/04号　進化する二世帯住宅モデル

二世帯住宅が増える中、更に進化が続いています。住宅メーカー
が相次いで発売していのが、完全分離型の二世帯住宅モデルで
す。親子二世帯の同居は何かと安心で、子育てや介護にも役立ち
まずが、一方で、生活時間のずれや習慣の違いで気兼ねすること
も多くなります。そこで生活音を遮断し、親子といえども適度な距離
を保つ、完全分離型が開発されているようです。

三井ホームがこの秋に発売した「ツインファミリー・デュープレックス」
は外観は一体型。しかし、２センチの空間を挟み込んだ二重界壁を
１階、２階それぞれの中央部に設け、中身は左右に完全分離してい
ます。

パナホームが今春から売り出した「ソルビオスＣＯＡ」は、間に緩衝
地帯の中庭があり、外観からして完全分離型。旭化成ホームズが
この夏に発売した「ヘーベルハウス　こ・こ」も、背面に交流の場とし
て中庭を配置していますが、前面は完全分離のデザインです。

こうした完全分離型の二世帯住宅は、将来の計画が変わり同居が
できなくなっても、第三者に貸すことができるということもメリットの
ひとつと言えます。

■2003/11/03号　中古マンション成約数が４カ月連続で増加

不動産情報サービスのアットホームが９月の首都圏売物件市場動向を
発表しました。それによると、中古マンション成約数は前年同月比で４カ
月連続で増加し、平均価格は同15カ月連続の上昇となりました。

中古マンションの成約数は747件（前年同月比11.3％増）でした。特に
東京23区は５カ月連続増加となる同20.1％増と好調。成約価格は１戸
当たり価格2030万円（同9.3％プラス）、１平米当たり33.42万円（同7.7％
プラス）で、ともに同15カ月連続のプラスとなりました。

都心３区、城南エリアでは高額物件の成約増から東京23区で１戸当たり
価格が16.9％の大幅な上昇となりました。

■2003/11/02号　首都圏の戸建て成約数が過去最高に

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1、７〜９月の首都圏
不動産流通市場動向を発表しました。それによると、中古マンショ
ン成約数は３期連続で前年同期を上回り、戸建て住宅成約数は７
〜９月期では過去最高を記録しました。

首都圏７〜９月の中古マンションの成約件数は6202件（前年同期比
5.0％増）でした。成約価格は1993万円（同1.3％上昇）、１平米当たり
単価は30.63万円（同0.4％下落）。

また、戸建て住宅の成約件数は3765件（前年同期比6.8％増）。成約
価格は3254万円（同3.9％下落）となりました。

土地（面積100〜200平米）の成約件数は1158件（前年同期比3.9％増）
で２期ぶりに前年同期を上回りました。７〜９月期では2000年に次ぐ
高水準。戸当たり成約価格は2869万円（同4.8％下落）、１平米当たり
価格は20.10万円（同3.9％下落）でともに過去最低を更新しました。

■2003/11/01号　固定金利型の住宅ローンの金利

ＵＦＪ銀行は２８日、固定金利型の住宅ローンの一部を、１１月
契約分から引き下げることを明らかにしました。乱高下していた
長期金利が最近は落ち着きを見せているため、２０年物などで
は７カ月ぶりの引き下げになります。

ＵＦＪが引き下げるのは１５〜３０年物の長期ローンで、１１月から
は２０年物で前月より0.15%低い年4.75%、３０年物で同0.05%低い
年4.95%となります。長期金利の上昇でいずれも７月以降は毎月
引き上げが続いていました。２〜１０年物の金利は据え置き。

三井住友銀行では２９日、超長期固定型の住宅ローンの適用
金利を１１月契約分から引き下げることを発表しました。

引き下げは0.20〜0.27%。適用金利は借入期間「１０年超１５年以
内」が年3.45%、「２０年超３５年以内」が年3.98%となります。

一方、東京三菱銀行は金利据え置きを決めており、銀行により
対応が分かれています。