■2003/10/27号　埼玉では合併打ち切り

先日、中津江村の合併についてお伝えしたばかりですが、埼玉県では
合併の話が打ち切りとなりました。

２６日、埼玉県の富士見市、上福岡市、大井町、三芳町で、２市２町
の合併の是非を問う住民投票が参院埼玉補選と同時に実施されました。

住民投票成立の条件とした投票率が、富士見市（有権者の３分の１）
と三芳町（同２分の１）は規定を満たし成立しましたが、上福岡市と
大井町は規定の有権者の２分の１に達せず不成立。成立した三芳町で
合併に反対が多数となったため、合併協議は打ち切られる見通しとな
りました。

不成立の市町も含め参考のため開票をした結果、富士見、上福岡の２
市は賛成が多数でしたが、大井町は反対が過半数を占めました。

４市町は２０００年４月に法定合併協議会を設置。これまでに新市
「ふじみ野市」を対等合併で０４年１０月にスタートさせることなど
を決めていました。合併すれば人口約２４万人となる予定でした。

■2003/10/26号　贈与を受ける割合が増加傾向

住宅生産団体連合会は「2002年度戸建注文住宅の顧客実態調査」の調
査結果を発表しました。同調査は、戸建て注文住宅の顧客ニーズを把
握し、今後の社会にふさわしい住宅の供給をめざすことを目的に実施
しています。有効回答は3000件。

それによると、世帯年収、建築費、自己資金、借入金は全ての項目で
前年度を下回りました。それに反して贈与額は前年度を上回り、年収
の減少を建築費用の抑制、また、自己資金の減少を贈与で当てている
ことがみてとれます。

住宅取得に際し、贈与を受けた世帯は2000年度15.2％、2001年度21.1
％、2002年度21.3％と年々増加する傾向にあり、贈与を受ける年齢は、
20歳代41.5％、30歳代29.4％、40歳代21.2％と若い世代ほどその割合
は高くなっていあます。一方、贈与額は40歳代が763万円と最も高く、
次いで30歳代の748万円、20歳代の658万円と続いて高い年齢層ほど多
くの額の贈与を受けています。

■2003/10/25号　Ｗ杯の「中津江村」名前残る

サッカーのワールドカップ（Ｗ杯）で、大遅刻したカメルーン代表の
キャンプ地として、一躍全国的に有名になった大分県中津江村。同村
は来年度中に同県日田市などと合併する予定ですが、村民からは「せ
っかく有名になったのに」と、村の名前が消えるのを惜しむ声が続出
していました。

しかし、この度の大分県日田市郡合併協議会で、合併後も「日田市中
津江村」として村の名前が残ることになりました。
　
村側の強い希望に応えた特例措置で、坂本休村長は「村内の小中学生
のほとんどが村名を残してほしいと希望し、村人も町に行っては『カ
メルーンの中津江村から来ました』とあいさつしている。今後も『家
柄』ならぬ『村柄』を大切にした地域づくりを心掛けたい」と話して
います。

■2003/10/24号　秋は女性が主役？

１０月も残りわずかとなってきましたが、これから11月にかけて女性
を対象とした講座の開催や商品の発売が予定されています。

大京は、「女性のためのマンション購入術＆マネー講座」を
10月30日（木）と11月９日（日）に開催します。

NPO不動産女性会議は、「長生きするのは女たち・女性のため
の不動産講座」セミナーを11月11（火）日に開催します。
今回のテーマは「共生」。

スウェーデンハウスは、若手女性設計士を中心に開発した戸建
「ヒュース　ロア」を10月25日に発売します。団塊ジュニア世
代が対象で若手女性設計士を中心に、女性の視点でカラーリン
グを選ぶとともに、デザイン性だけでなく機能性の高い設備を
選んでいます。

■2003/10/23号　不動産景気DIが初の40ポイント台

帝国データバンクは、９月の景気動向調査を発表しました。

それによると、景気動向指数（景気DI）は36.9（前月比2.0ポイント
改善）で８カ月連続で改善となり、景況感が急ピッチで改善してきて
います。大手企業の業績回復が鮮明になってきており、またデジカメ、
携帯電話などの一部の業界で設備投資を拡大する動きが見られるなど、
日本経済の回復期待が高まってきました。

先行き見通しDIは３カ月後が45.5（同1.1ポイントアップ）、６カ月
後が46.3（同1.2ポイントアップ）、１年後が47.9（同0.9ポイントア
ップ）と、それぞれ６カ月連続で改善し、先行きにも楽観的な見方が
広がっています。

そのような中、不動産業の景気DIは40.1（前月比3.3ポイントアップ）
でした。不動産業界のDIが40台となったのは、2002年５月の調査開始
以来、初めてです。先行き見通しDIは３カ月後が45.7（同1.7ポイント
アップ）、６カ月後が47.5（同2.6ポイントアップ）、１年後が49.2
（同1.2ポイントアップ）となりました。

■2003/10/21号　また下落に転じた？９月首都圏中古マンション

週間住宅onlineは次のように伝えています。

**************************************************************
東京カンテイ調べ・首都圏中古マンション価格　安定から下落に転じ
る（ 2003年10月21日 ）
 
東京カンテイが調査した、９月の首都圏の専有面積70平方メートルの
中古マンション価格は、２４７１万円で、前年同月比で１・９％下落
した。
上昇基調にあった東京都の価格が弱含みに転じたほか、神奈川県、埼
玉県、千葉県とも下落。安定基調から再び下落局面となった。
主要都市で見ると、横浜市とさいたま市がいずれも前年同月比で上昇
しているが、これは５〜７月の価格水準に戻ったものであり、千葉市
は、ほぼ横ばい。また、東京23区は、８月以降２カ月連続で下落して
いる。
**************************************************************

しかし、これは判断が難しいですね。前年同月比では１.9％の下げで
すが、先月の同じ東京カンテイの調査では価格が２４８０万円で、今
月はそれに比べ９万円下がっただけです。今年は８月の落ち込みがほ
とんどありませんでしたので、安定基調といってもよいかと思うので
すが。

■2003/10/20号　不動産業の倒産件数が今年最低

帝国データバンクは、９月の全国企業倒産集計（負債1000万円以上）
を発表しました。

それによると、倒産件数は1238件（前年同月期比18.2％減）と、９カ
月連続で前年同月比減少となりました。倒産件数が1300件を下回るの
は４年３カ月ぶり。負債総額は１兆1292億5500万円（同38.1％増）と
２カ月連続で１兆円を超え、９月としては戦後４番目の高水準だそう
です。

業種別に見ると、不動産業は倒産件数34件（同2.9％減）で今年最低の
記録となりました。不動産業の好不況は社会の景気を先取りしている
と言われています。その通り良い傾向が、他業種にも拡がるとよいの
ですが。

■2003/10/18号　決定！公庫金利2.55％

住宅金融公庫は、公庫の融資金利を以下のように改定しました。

マイホーム新築、建売住宅・マンション・分譲住宅・リユース住宅購
入、リフォームが対象の融資金利（基準金利）は、現行より0.15％引
き下げられて、それぞれ2.55％、2.65％、3.15％となりました。

今回の改正による新金利は、9月22日に遡って適用されます。
締め切りは11月10日。

■2003/10/17号　供給戸数は減　販売物件は増

不動産経済研究所は１５日、９月の首都圏マンション市場動向を明ら
かにしました。供給戸数は前年同月比１１.8％減の６０３２戸でした。
９月の供給が６０００戸台にとどまるのは前年の６８４１戸に続き、
２年連続。これは、発売物件は多かったものの、大規模新規売り出し
が少なく、少戸数期分け販売が数多く行われたことによるものです。

エリア別の供給戸数では都区部が２８９６戸（２９.7％増）で、唯一
前年同月実績を上回ったものの、他のエリアではそれを下回り、都下
５８７戸（３６.6％減）、神奈川県１７３６戸（１８.3％減）、埼玉
県４３７戸（２０.4％減）、千葉県３７６戸（６２.7％減）といずれ
も２ケタの大幅減少となりました。都区部のシェアは４８.0％と約５
割を占めいます。

これらのことから、都区部のマンションは、消費者の都心回帰志向の
高まりで発売戸数が増え、郊外型のマンションは売れ行きが鈍いこと
から、販売業者が発売戸数を絞り込んでいるものと思われます。

■2003/10/16号　どっちが被害者？（その２）

その番組をご覧になった方は「どう見ても工事業者が悪い」とお感じ
になったと思います。ところが建築に関る裁判では度々このようなに、
施主の敗訴が起こるようです。

これは私の考えですが、次のようなことに原因があるのではないでしょ
うか？

自分が被害者だと思っている施主にとっては、まさか裁判で自分が訴
えられて、被告になろうとは考えてもいなかった。しかし、訴えられ
た側は、自分が正当であることを証明しなければなりません。ところ
が、被害を自覚するまでは、相手を信じて工事を任せてきたのですか
ら、自分の正当性を立証する準備などしているわけがありません。

業者の方はそのような工事をしておきながら、平気で裁判を起こして
くるのですから、それなりの準備をしているか、負けてもともと、勝
てば儲けものと嘘を並べるケースもあるでしょう。そのひとつひとつ
を立証することは非常に困難だと思います。

また、裁判官に建築の専門知識がない場合が多いということも関係し
ているかもしれません。

このメールはバックナンバーとして、サイト上でも読めるようにして
います。法律の専門家でもない私が、自分の想像でいろいろ書いてし
まいましたが、もしこれを読んでいただいた方の中に、法律関係のお
仕事をされている方、または実際にこのような裁判を経験された方が
いらっしゃいましたら、是非、ご意見などをお寄せいただきたいと思
います。

コラムに対するご意見・ご要望は
webmaster@getyourhouse.net までお願いします。

■2003/10/13号　どっちが被害者？

昨日もＴＶで欠陥住宅の番組をやっていましたね。目を疑う程とんで
もない施工をした住宅が１０件も紹介されていました。

ご覧になられた方で、このことに「えっ！？」と思った方はいらっしゃ
らなかったでしょうか？このこととはズサンな工事をされた施主（注
文者）が権利を担保するため（「担保する」≒将来生ずるかもしれな
い不利益に備えての補いをすること。この場合は改善工事をしてもら
えなかったときに備えること）、残代金を支払わなかったところ、逆
に裁判で訴えられて敗訴しているというケースが何件かあったことで
す。

私も２年前、全く同じケースを体験しました。知人が増改築工事を行
ったところ、完成した家があまりにもひどいので見て欲しいというも
のでした。増築した部分の屋根の継ぎ目からの雨漏り、しっかり固定
されていない出窓、垂直についていない室内建具など挙げれば切りが
ありませんでした。素人が見てもわかるひどい工事で、裁判ですぐに
解決する（もちろん勝訴）だろうと思い一級建築士を紹介したのです
が、後に裁判に負けたという連絡をもらいました。

（つづく）

■2003/10/12号　新着物件が一目でわかる！

もう皆様お気づきのこととは思いますが、10/9号より新着物件メール
サービスのメール件名を変更して、コラムのタイトルを表示すること
にしました。

また、サイト上でも当日の新着物件が一目でわかるように新着物件専
用フィールドを作りました。しかし、会員の皆様との差別化を図るた
め、会員でない方は詳細をご覧いただけないようになっておりますの
で「会員になって損した〜！」なんてことはないようになっています
よ(笑)

これでＷＥＢメール以外のアドレスで登録されている会員様も、いつ
でも新着物件を確認していただくことができるようになりました。

あ〜してほしい！こ〜してほしい！などのご意見ご要望はいつでも大
歓迎です。ドシドシお寄せ下さい。できる限り皆様のご要望にお応え
していきたいと思います。これからも進化し続けるゲッチャハウス！
をどうぞ宜しくお願いいたします。

■2003/10/11号　理想のもてなしを実現する住まいは？

大和ハウス工業（株）生活ソフト研究室はこのほど、「わが家のもて
なしスタイル」をテーマに戸建て住宅の入居者を対象に意識調査を実
施。「自宅に人を招いてもてなすこと」に着目し、その理想像と現状
の対比を通じて、「住まいのあり方のニーズ」を検討した調査結果を
まとめました。

同調査は、同居家族以外の人とのコミュニケーションの現状やゲスト
を招待するニーズを探ることから、理想のもてなしスタイルや住まい
の工夫について考察したもので、調査地域は全国。対象は2002年10月
30日現在、戸建て住宅に居住している男女874名。

調査結果によると、「もてなし」をしたい場所では、自宅派（「現実
は無理」という回答含む）が女性で75％、男性で約60％と大多数を占
めています。また、理想のもてなしのために実現したい工夫としては、
男女ともに「美しい庭」と「ウッドデッキ」が上位を占め、次いでイ
ンテリア関連となっています。

同研究所では、理想のもてなしを実現するための住まいのポイントと
して「インテリアと庭との一体感」「大人数対応」「近隣への気配り」
の３つが考えられ、招く方も招かれる方も楽しみながらリラックスし
た時間をすごすための心遣いがゲストに伝わる家こそ素敵な住まいと
呼べるのでは、と分析しています。

■2003/10/10号　改正建築基準法の概要

今年７月１日より改定になった建築基準法については、今まで何度か
お話しましたが、具体的な内容を確認していただいたことはありませ
んでしたので、下に簡単にまとめてみました。

以前から、私が換気の義務付けに疑問を持っているのは3-2に書いて
あるそのものです。つまり、建築側でどれだけ努力をして有害物質を
排除しても、機械換気設備は設置しなければなりません。乱暴な言い
方ですが、冷暖房の効率は悪くなり、建築コストも高くなります。

----シックハウス対策に係る改正建築基準法の概要----

１．規制対象とする化学物質
クロルピリホス（シロアリ駆除剤）及びホルムアルデヒドとする。

２．クロルピリホスに関する規制
居室を有する建築物には、クロルピリホスを添加した建材の使用を禁
止する。

３．ホルムアルデヒドに関する規制
3-1 内装の仕上げの制限
居室の種類及び換気回数に応じて、内装仕上げに使用するホルムアル
デヒドを発散する建材の面積制限を行う。
3-2 換気設備の義務付け
ホルムアルデヒドを発散する建材を使用しない場合でも、家具からの
発散があるため、原則として全ての建築物に機械換気設備の設置を義
務付ける。
3-3 天井裏等の制限
天井裏等は、下地材をホルムアルデヒドの発散の少ない建材とするか、
機械換気設備を天井裏等も換気できる構造とする。

■2003/10/09号　公庫金利引下げ！年２．５５％に

国土交通省は８日、住宅金融公庫の基準金利を引き下げる方針を決め
ました。現在の年２．７％から年２．５５％に引き下げられる見通し
です。現在は個人向け融資の募集期間中のため、募集開始日の９月２
２日にさかのぼって適用します。

財務省の財政投融資資金の貸付金利が、年１．８％から１．６％に引
き下げられたことに伴う措置で、財投金利引き下げは２カ月ぶりです。
公庫の基準金利は６月に過去最低の２％となって以来引き上げが続い
ていましたが、長期金利の上昇傾向が一段落し、引き下げられること
になりました。

■2003/10/07号　住宅公庫が防犯住宅への割増融資を開始

先日、東京都の「東京都安全・安心まちづくり条例」についてお話い
たしましたが、それに合わせて、住宅金融公庫では、東京都と連携し
て防犯に配慮した新築住宅に対する割増融資制度をスタートさせまし
た。大阪府では「大阪府防犯対策マンション」に対して融資していま
す。

大阪府と東京都に対して「地方公共団体施策住宅特別加算制度」を適
用したもので、１戸当たり２００万円の割増融資を行います。大阪府
とは全国で初めて連携し、防犯対策を講じた新築の共同住宅に対して
９月から適用したほか、東京都と10月から連携し、一定基準を満たし
た戸建てを含むすべての新築住宅を対象として融資します。

■2003/10/06号　不動産市況動向の統合サイトオープン

全国４地域の不動産流通機構（東日本不動産流通機構、中部圏不動産
流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構）は４日、
取引事例をもとにした不動産取引動向分析に関する統合ホームページ
レインズマーケットリサーチを開設しました。

見にくいものや、分かりにくいメニューもありますが、『最近の不動
産取引動向(最近３ヶ月の市況データ）』は、沿線・市区町村別で不
動産取引動向を見ることができ、なかなか面白いです。よかったら見
にいってみてください。

■2003/10/05号　東京都安全・安心まちづくり条例

東京都は10月１日、安全で安心な社会を実現するため、「東京都安全
・安心まちづくり条例」を施行しました。また第１０条の規定に基づ
き「住宅における犯罪の防止に関する指針」を策定しています。その
中で、何らかの義務を負わせ、又は規制を課すものではないとしなが
らも、かなり具体的な項目をあげています。

また、空き巣ねらいの手口やその防止対策などの情報を提供するパン
フレットを作成し、都のホームページで公開しました。パンフレット
では、空き巣ねらいの心理やピッキング・ガラス破りなどの手口と対
策、扉・窓・バルコニーや敷地での防犯対策と注意点、住宅を建てる
・買う・借りる・リフォームする時の防犯上の注意点、ポイントをわ
かりやすく説明しています。

空き巣ねらいの心理として、警視庁の空き巣ねらい被疑者アンケート
調査によると、侵入に５分以上時間がかかると約７割の空き巣ねらい
が侵入をあきらめるという結果が出ています。

■2003/10/04号　用途地域見直し素案、土地細分化の防止も

東京都はこのほど、「用途地域等の見直し東京都素案」をまとめまし
た。今後、具体的な計画案をまとめ、早ければ来年６月に都市計画決
定する見込みです。素案によると、用途地域変更面積は、都全体の約
19％に当たる約２万ha、21区24市２町。

具体的には東京駅西側に位置する千代田区大手町・丸の内・有楽町地
区の容積率を緩和し、多様な機能が集積した国際ビジネスセンターと
しての都市再生を促します。都市計画道路沿道では建て替えを促進す
るため、新宿区北新宿の放射六号線、練馬区富士見台の環状八号線な
どの沿線区域で、用途地域を見直します。都心居住を推進する施策と
して、千代田区番町地区を商業地域から住居地域に変更するほか、中
央区月島・勝どき地区では、建て替えが進むよう建蔽率を80％に変更
します。

一方で、景観に配慮するため、高度地区等の規制を強化します。３区
３市で絶対高さを定めるほか、墨田・目黒・世田谷など６区３市では、
斜線併用型の高度地区メニューを揃えます。そのほか敷地面積の最低
限度を指定し、土地の細分化やミニ開発の防止を図ります。目黒、世
田谷など５区において６０〜１００�uとするほか、多摩部９市でも１
００、１２０�uと最低限度を設けます。

■2003/10/03号　住宅ローン減税延期に慎重姿勢

今年末で期限切れになる現行の住宅ローン減税について、財務省の林
正和事務次官は２日の記者会見で「持ち家比率はあまり変わっていな
い。新規の住宅投資が持ち家比率の向上につながってこなかった」と
述べ、効果が薄いとの認識を示しました。塩川前財務相は今後の衆参
選挙をにらみ、減税の延長に理解を示していましたが、財政難に直面
する財務省として延長に慎重な姿勢を示したものと思われます。 

林次官は「最近は借家で住み替えていくニーズもある。住宅ローン減
税での減収見込み額が１兆円を超えるようなコストに対する効果を考
えなければいけない」と述べています。谷垣財務相も１日の衆院予算
委員会で「新築の住宅投資が持ち家比率の上昇につながらない」など
と効果に疑問を投げかけています。

しかし、現場サイドから言わせてもらえば、ご契約のお客様のほとん
どが期限切れを意識して住まいを購入しています。逆に言えば、今年
で期限が切れることを知ったから、購入したとも言えます。もし、財
務省が効果が薄いと考えているなら、それはＰＲ不足と認識するべき
だと思いますがいかがでしょうか？

■2003/10/02号　住宅公庫　ローン証券化

住宅金融公庫が住宅ローン債権を銀行などから買い取って証券化し、
投資家に売る事業が１日から始まっています。銀行はローン債権を直
ちに切り離せるので、金利リスクが高くて手を出せなかった長期固定
金利ローンを手がけることができます。 

金融機関はローン債権を公庫に売却することで資産が圧縮でき、経営
の健全度が高り、売却資金を次の住宅ローンに回せる利点もあります。

公庫はこの債権を担保にした証券をつくって投資家に売ります。住宅
ローン債権は債務不履行の危険性が小さく、公的機関が発行するとあ
って、証券の格付けは最上級の「トリプルＡ」が確実。

金融機関以外にも大手ハウスメーカーや損保などが参入を予定してい
ます。これにより競争が激化して金利がより低いローンが提供される
ことが期待されます。

詳しいローンの内容や実際の販売状況などはわかり次第ご報告いたし
ます。