■ 2003/08/30号 住宅市場調査結果（公庫調べ）

住宅金融公庫は８月29日、６月全国住宅市場調査結果を発表
しました。同調査は、全国の住宅建築請負企業や不動産企業、
仲介企業4680件を対象に、注文住宅、中古住宅、リフォームなど
の市場動向をアンケート調査したもの。
回答件数は2258件（回収率48.2％）。

それによると、戸建て注文住宅市場は、受注状況判断D.I.が
▲10.4で、前回調査比13.9ポイント改善しました。３カ月後の
見通しは1.5と改善が見込まれ、明るさがうかがえます。

分譲マンション市場は、成約判断D.I.が▲21.0（前回調査比1.64
ポイント改善）で、ほぼ横ばいで推移しました。見通しも、わずか
に悪化となる▲24.5で、ほぼ横ばいで推移しています。

■ 2003/08/29号 大手銀行金利上げ

長期金利の急騰を受けて、大手銀行は２８日、固定型の住宅
ローン金利を９月１日から一斉に引き上げます。引き上げは
期間５年以上の商品が中心で、２、３カ月連続の上昇となり
ます。

各行は毎月末の金利情勢に応じて住宅ローンを見直しており、
みずほ、東京三菱、ＵＦＪの３行は今回、返済期間５年以上
の適用金利を０・２〜０・５５％引き上げて、固定型１０年
物は、ともに年３・７５％になります。

三井住友は返済期間１０年を超える超長期固定型も引き上げ、
「３５年ずっと２％台」と宣伝していた「２０年超３５年以内」
の金利は、０・２２％上昇の年３・２％になります。

今月の１日にも住宅ローン金利は上昇しました。これで２ヶ月
連続の上昇です。今後の動向が気になりますね。

■ 2003/08/28号 ７月も中古マンション好調

不動産総合情報サービスのアットホーム（株）によると、７月
の首都圏における中古マンション成約数が前年同月比19.2％
増え740件となりました。前年同月比で２カ月連続の増加。
所在地別では、千葉県が46.9％、埼玉県が33.3％、東京都下が
27.1％、神奈川県が15.4％、それぞれ前年同月比でプラスとなっ
ています。東京23区では、30〜50平米のコンパクトマンションと
70平米以上の大型物件の割合が増え、平均成約面積も前年同月
比2.1％増の55.98平米と過去最高となりました。

一方、中古マンションの成約価格は、首都圏平均で平米当たり
32.17万円で、前年同月比13カ月連続で上昇。また、１戸当たり
の価格は1954万円で、同じく13カ月連続で上昇しました。

不動産業界では夏は不需要期で市況は低下するとされていますが、
７月は例年になくかなり好調な市況だった模様です。さて、８月も
残り僅かですが、今月の市況はどのような結果となるでしょうか？
ちなみに、ゲッチャハウス！でも８月の契約数が減少するのは仕方
のないことですが、お問い合せ数は７月を大幅に上回っています。
たくさんのお問い合せありがとうございます！

■ 2003/08/26号 国土交通省、来年度の税制改正要望

国土交通省は、来年度の税制改正要望事項を固めました。
焦点となる住宅ローン減税については、２年間の延長を
求めるほか、固定資産税は負担水準の引き下げを要望する
ようです。

■ 2003/08/25号 購入前に地盤保証（その３）

地盤保証の続報です。
ジャパンホームシールド株式会社より資料が届きましたので、
その中より抜粋を掲載します。

保証までの流れは次の通り。まず、同社が区画図面をもとに
建物配置を想定したうえで、地盤調査を実施。さらに、建物荷重
を想定した地盤解析と基礎仕様を提案、この「基礎仕様計画書」
に沿った基礎工事が完了すれば、地盤保証が有効となる。この
保証は、引き渡し日から１０年ごとに更新でき、免責金額はゼロ。
１００％を保証する。

『土地地盤保証システムのフロー』

従来　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新商品

土地販売業者　　　　　　　　　　　　　　土地販売業者
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
土地購入　　　　　　　　　　　　　地盤調査・基礎設計・地盤保証
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
ビルダー決定　　　　　　　　　　　　　　土地購入
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
プラン確定　　　　　　　　　　　　　　　　ビルダー決定
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
請負契約　　　　　　　　　　　　　　　　　プラン決定
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
詳細設計　　　　　　　　　　　　　　　　　請負契約
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
地盤調査・基礎設計・地盤保証　　　　　　　詳細設計

ポイントは、地盤に対する保証が受けられるという点に加え、
購入後に思わぬ費用がかかることを防げることですね。当然、
「基礎仕様計画書」の内容は現場によって違うでしょうが、
それがどのようなものであれ事前に費用の概算がわかるという
のは安心です。

■ 2003/08/24号 金融公庫の証券化支援事業

住宅金融公庫が10月からスタートさせる証券化「新住宅ローン」
への参加をめざして、各金融機関が準備に追われています。
これは民間金融機関が公庫の証券化支援事業の対象となる買取
基準を満たす長期・固定金利の住宅ローンを実行し、それを公庫が
買い取って証券化するもので、新築住宅を対象とした低金利で長期
完全固定型の住宅ローンを扱う金融機関が増えると期待されてます。

〜５つの特徴〜

１．借入時に返済額が確定するので(長期固定金利)、将来に
    わたって返済計画が立てやすくなります。 
 
２．耐久性など一定の基準を満たした住宅が対象となるので、
　　住宅の質に対して信頼を持てます。 
 
３．土地費を含め、住宅建設費または住宅購入価額の８割まで
　　借入が可能です。 
 
４．地域に関係なく、(全国一律)最高5,000万円まで借入が可能
　　です。 
 
５．繰上返済の手数料がかかりません。

■ 2003/08/23号 購入前に地盤保証（その２）

確かに従来は購入者が地盤調査を行うというのが普通でした。
なぜなら地盤調査は予定建築物があってのこと。どのような
建物がどのような基礎でどの位置に建つのかが重要な要素に
なるからです。ですから、分譲会社がお客様の安心のために、
事前に地盤調査をしたとしても、それは単なる地盤のデータ
であって保証に値するものではありませんでした。その調査
数値をもって、「安心です」と販売したならば、万一の場合、
逆に賠償沙汰になりかねません。それを事前に保証するという
のですから、画期的と言ってもよいでしょう。

ところが・・・　その保証の内容を確認しようと同社のＨＰを
訪ねてみたところ、従来商品の案内しか載っていませんでした。
電話でも確認しようとしたのですが、「資料を送付します。」
ということですので、資料が届き詳しいことがわかりしだい
続報をお送りいたします。

■ 2003/08/22号 購入前に地盤保証

エンドユーザーにとって、購入する土地に地盤保証が付いて
いたら心強いですよね？そんな保証をするシステムがありました。
以下は、その記事です。

********************************************************
ジャパンホームシールド（株）は20日、昨年10月から発売開始して
いた分譲住宅・宅地向け地盤保証商品『土地地盤保証システム』に
ついて、2003年6月までの約9ヵ月間で当初の予想を上回る1,000件
の受注実績をあげたと発表した。同社の従来商品は、住宅の建築が
決定した段階で調査・保証していたが、この『土地地盤保証システム』
は、土地販売会社が土地の分譲販売や建築条件付き宅地を販売する
際に、事前に地盤調査を行ない地盤保証を付保するというもの。
これにより、土地購入者は安心して土地を購入することができ、また、
土地販売会社は地盤の状況を購入希望者に事前に開示することで、
販売促進にも役立てることができる。
*********************************************************

地盤保証について（つづく）

■ 2003/08/21号 中古マンション価格2500万円台を回復

東京カンテイは８月２０日、７月の３大都市圏・中古マンション
70平米価格月別推移を発表しました。それによると、首都圏の中古
マンション価格は３カ月ぶりに2500万円台を回復。

都県別にみると、東京都3162万円（前年同月比2.3％上昇）、
神奈川県2256万円（同2.0％上昇）、埼玉県1704万円（同3.1％下落）、
千葉県1660万円（同0.2％下落）。

首都圏の平均価格は2510万円（前年同月比3.2％上昇）でした。
東京都、神奈川県で価格の上昇傾向を強めており、首都圏全体の
価格を牽引しています。

■ 2003/08/18号 不動産購入意欲が急上昇

土地総合研究所の調査によると、７月１日時点の機関投資家などの
不動産投資家の投資用不動産購入に対する基本方針を現す指数
は72.7で、半年前の前回調査時点を36.3ポイントと大幅に上回り、
積極的な投資姿勢が一段と強くなっています。

調査対象の不動産投資家は12社。基本方針指数は、投資用不動産
の購入に「積極的」という回答数から「消極的」という回答数を
引いたものを全回答数で割って１００を掛けて算出ています。
１年以内に投資用不動産を購入する予定がある投資家は９社。

購入の検討が可能なエリア別の純収益利回りについて回答が多か
った上位３つをみると、東京都心３区では前回より０.５〜１ポイント
下がって４％後半〜６％台となりました。大阪市と名古屋市も前回
より１ポイント程度下がり、６％台〜８％超となっています。

利回り要求の水準は低下し、積極的に購入していくという姿勢が
表れているようです。

■ 2003/08/16号 首都圏建売住宅市場動向

不動産経済研究所はこのほど、７月の首都圏建売住宅市場動向
を明らかにしました。月中の発売戸数は５４６戸で、前年同月比
67.5％の大幅増加、契約率は67.6％で、同10.5ポイントの２ケタ
アップ。大手デベロッパーの発売が多かったことと、供給各社の
低価格戦略が奏功し、需給ともに好調だったようです。

また、（財）東日本不動産流通機構によると、７月の首都圏の中古
マンション成約件数は、全体で2175件（前年同月比6.67％増）と、
7カ月連続で前年比増加しました。成約価格は、１平方メートル
あたりが首都圏平均で31万1800円（同0.17％下落）と4カ月連続
の下落。しかし、前月比では1.41％上昇しており、こちらは3カ月
連続の上昇となりました。１戸あたりの平均成約価格は、2042万
円（同2.10％上昇）と2カ月連続の上昇で、4カ月ぶりに2000万円
台を回復しています。

■ 2003/08/14号 市場動向を見るにあたって

不動産経済研究所は13日、７月の首都圏マンション市場動向を
明らかにしました。月中の供給戸数は前年同月比14・３％減の
６６７９戸と２ケタの減少となったものの、契約率は80・７％
と６月（84・２％）に続き２カ月連続で80％台を維持しました。
契約率が２カ月連続で80％台となるのは01年５、６月以来25カ
月ぶりとのことです。

とかく供給戸数が注目されがちですが、需要と供給のバランス
の観点から契約率の方が市場動向を見るうえでは大切ではない
でしょうか？

■ 2003/08/12号 住宅公庫金利、年２．３％に引き上げ

国土交通省は１２日、住宅金融公庫の基準金利を過去最低水準
だった現行の年２．０％から２．３％に引き上げると発表しま
した。個人向け融資の募集期間中（７月２日〜９月１日）のため、
９月２日から適用します。９月１日までの申込みは、２．００％
が適用されます。
 
国交省は先月、財政融資資金の貸付金利（財投金利）が０．７％
から１．３％に引き上げられたことに伴い、９月２日から２．０％
から２．４％に引き上げると発表していましたが、財投金利が
１．２％へと再び引き下げられたため、２．３％に変更する予定
です。 

公庫の金利上昇は約１年半ぶり。今回の２．３％は今年２月と同水準。
公庫の基準金利は、６月１６日からは過去最低の２．０％に引き下げ
られていました。

■ 2003/08/10号 投資用マンション市場動向

（株）不動産経済研究所は、「2003年上期及び2002年年間の
投資用マンション市場動向」を発表しました。

これによると、2003年上期（1月〜6月）に供給された投資用
マンション（1物件平均専有面積30平方メートル以下、通称：
ワンルームマンション）は86物件（前年同期比2.4％増）、
4,009戸（同0.6％増）でした。

平均価格は2,180万円（同▲0.5％）、1平方メートル当たり
単価は95.0万円（同▲0.8％）。1戸当たり平均専有面積は
22.94平方メートル（同0.3％増）。

地域別供給戸数は、1位が中央区の656戸、次いで2位港区（584戸）
3位渋谷区（429戸）の順でした。供給エリアは全22エリアとなり、
前年同期と比べ8エリア増加。このうち5エリアは東京都武蔵野市、
横浜市西区といった都区部以外のエリアで、供給エリアの拡大が
うかがえます。

一方、2002年1年間に供給された投資用マンションは199物件（前年
比31.8％増）、8,939戸（同44.1％増）となり、過去最多を記録し
ました。大幅増加の要因として、同社では、超低金利とペイオフ対策
に加え、家賃保証を行なう物件の増加により、富裕層だけではなく、
サラリーマンやシングル女性にもリスクの少ない投資先として、市場
規模が拡大しつつあることをあげています。

平均価格は2,176万円（同▲0.5％）、1平方メートル当たり単価は
95.0万円（同▲1.6％）、1戸当たり平均専有面積は22.92平方メートル
（1.1％増）。

地域別供給戸数は、1位が港区（1,640戸）、2位が中央区（1,487戸）、
3位が新宿区（1,076戸）でした。

■ 2003/08/09号 ペット共生住宅リニューアル発売

旭化成（株）住宅カンパニーは、ペット共生住宅「へーベルハウス
プラスわん・プラスにゃん」を7日よりリニューアル発売しました。

ペット共生住宅という新しい住宅の形を提案した「プラスわん・
プラスにゃん」は、2000年10月に発売され、多くの反響を得ている
そうです。その後も、ペットを「家族の一員」として飼育する家庭が
増加したことや、2002年5月に飼い主の社会的責任に一定の基準を
示した「家庭動物等の飼育及び保管に関する基準」が告示されたこと
などを踏まえた今回のリニューアル。

「プラスわん・プラスにゃん」は、犬・ねこそれぞれの習性に応じた
ゾーニングの手法とアイテム類の拡充しました。犬と共生する住まい
「プラスわん」は、来訪者と犬が出会わないようなゾーニングを行い、
「フェンスドア」の採用により、家の内部で犬が自由に動ける領域を
コントロールすることができます。犬専用の小空間「犬間」を設置し
まています。また、散歩時の犬の排泄物を処理できる「マナーシュー
ト」も装備できます。

ネコと共生する住まい「プラスにゃん」は、半屋外空間の「ニャングル
ジム」や「ペット転落防止フェンス付きベランダ」などを用意していて、
ネコ専用の小空間「ネコ間」も設置しています。また、「ペットドア付
出入口建具」「ベルトウィンドウ」などのアイテムも追加しました。

本体価格は、「プラスわん」「プラスにゃん」ともに3.3平方メートル
あたり60万円から。初年度は、合計で200棟の販売を目標としています。

■ 2003/08/08号 路線価と実勢価格

１週間前の８月１日、国税庁は2003年分の路線価を公表しました。
路線価は宅地の価格がほぼ等しい路線ごとに付した標準額（１平米
当たり）で、相続税などの税額算出の基準となる地価で、毎年１月
１日時点で評価されます。

それによると、全国の標準地の平均は12万1000円（前年比6.2％下落）
と11年連続の下落となりました。

都道府県別ではすべての都道府県で下落。しかし、下落率が縮小した
都道府県が13（前年10）に対して、下落幅が同率、下落したのは34
（同37）となっています。

ところで、この路線価は冒頭でも述べたように、相続税の算出などの
基になるものですから、前年に対して大幅な修正ができないという
事情があります。ですから、バブルがはじけて急速に地下の下落が
続いたときも、そのスピードに合わせた修正が不可能だったように
思われます。

実際のところ、以前は路線価よりも実勢価格の方がかなり高かった
わけですが、今では、地主さんに相続が発生して、土地を売却する
場合、路線価が実勢価格の目安になっていたりします。なぜなら、
実勢価格が安くなっている現状では、一般の売買で安く手放すより
も、物納（金銭で納付せず不動産を納めること）の方が高く処分で
きるという現象が増えているからです。

ここに来て、実勢価格は下落から横ばい傾向にありますが、路線価
に関しては、以上の理由で、もうしばらく下落が続くものと思われます。

■ 2003/08/07号  銀行ローン金利引き上げ

８月１日より銀行ローン金利が引き上げられました。都市銀行
の８月の固定期間選択型は、５年固定型が一律2.60％、10年
固定型が3.25％〜3.40％。固定期間の長いタイプほど引き上げ
幅が大きく、10年固定型は0.25％〜0.40％アップしました。

デフレ長期化の見通しが薄らぎ、株価が上昇してきたことを
受けて、６月下旬から長期金利が急上昇したことがローン金利
アップの要因です。公庫金利も９月２日から引き上げが発表され
たことで関心が高まり、公庫のホームページへのアクセス件数も
増えているそうです。今後の金利動向が注目されます。

■ 2003/08/06号  景気上向きの予兆！？

７月の終わりには下のようなニュースが並びました。

●首都圏、中京圏で宅地の先安感が薄らぐ
　ミサワMRD調べ（7/28）
●東京23区の中古マンション成約数が大幅に増加
　アットホーム調べ（7/30）
●首都圏・中古マンション成約件数が２期連続上回る
　東日本レインズ（7/31）
●６月の住宅着工、ローン減税適用・低金利による
  かけこみで持家が３年ぶりに４万戸超　国交省（7/31）

思えば、平成元（’８９）年頃、当時から不動産業会にいた
私は、この頃から「あれ？なんか変だな？」と思うように
なっていたました。それまで、即日完売を続けていた新築
分譲マンションに売れ残りが出るようになり、間もなく総量
規制により三業種（不動産、金融・保険、建設）には、融資が
されなくなりました。経済企画庁は’９１年４月に平成景気は
終わったとしていますが、私はその２年も前から景気の後退を
感じていたことになります。

不動産の動きが景気をリードすることは、間違いのないことだ
と思っています。私自身が、「あれ？なんだかいいぞ！」という
感覚が出てきているわけではないので、なんとも言えませんが、
ここ最近の明るいニュースが、景気上向きの予兆であればいい
なぁと思う今日この頃です！

■ 2003/08/05号  ＴＶ番組に一言

今日、ＴＶで欠陥住宅を扱った番組をやってました。同時に、
更生した「元」悪質不動産営業マンと称する現役不動産営業マン
が数人紹介されていましたが、その人たちの発言は耳を疑うもの
ばかり。中でも驚いたのが、「自殺があった物件を黙って売った」
というもの。これは完全に宅地建物業法第47条1号の違反です。
ちなみに47条に違反した者は「一年以下の懲役若しくは三十万円
以下の罰金に処し、又はこれを併科する」と第80条に明記されて
います。

こういった番組は「やらせ」なのでしょうか？ちょっとオーバー
かもしれませんが、殺人犯が「私は殺人を犯しました」と言って
も、ＴＶ局は犯人の顔にモザイクを施し放送するのでしょうか？
そして、出演者に謝礼を払いお帰りいただくのでしょうか？
しかも現役営業マンですよ！？本人のその発言が本当なら、
更生したというのも疑わしいものです。

殺人や自殺が起こった物件を黙って売った裁判の判例は、私が
知っているだけでもいくつかありますが、それらはどれも入居後
近所の人から事件を聞かされ、裁判を起こし勝訴したというもの
です。出演者の話が本当なら、必ず同じような結果になっている
はずです。このように視聴者の不安ばかりをあおる番組は無責任
で許せません。

ひどい欠陥住宅やシックハウスの被害にあわれている方も紹介さ
れていました。これは事実でしょうし、非常にお気の毒だと思い
ます。ですから余計に、やらせっぽい悪質営業マンと同時に扱う
ことに腹立たしさを感じました。

■ 2003/08/02号  東京圏の地価変動率

ニッセイ基礎研究所と三友システム不動産金融研究所は、03年
第２四半期の東京圏地価動向に関する「ＮＳ不動産インデックス」
をまとめました。それによると、東京圏全体の地価変動率は、
前年同期比で住宅地が４・０％の下落、商業地が４・２％の下落と
なりました。

前回調査（03年第１四半期）の地価変動率は、住宅地が５・０％、
商業地が２・７％それぞれ下落しており、前回調査比で住宅地が
１・０ポイント改善しましたが、商業地は１・５ポイント悪化し
ました。

ただ、ニッセイ基礎研などでは、「商業地の下落率悪化は、前回
調査までの急速な改善の反動とも考えられる。中期的には、住宅地、
商業地ともに、下落率が縮小する傾向にある」とみています。

今回のエリア別動向をみると、住宅地、商業地ともに、東京都心部
の変動率が改善し、それ以外のエリアとの格差が拡大しました。
東京都心部の住宅地は、前回の５・０％の下落から、０・４％の上昇
に転じ、そのほか、住宅地は、都区部南西部が１・７％の下落、区部
北東部は１・１％の下落、神奈川県は６・５％の下落でした。また、
商業地は、東京都心部が１・７％の下落にとどまりました。前回調査
比では１・０ポイント改善しました。
	  

■ 2003/08/01号  100平方メートル以上のマンション

（株）東京カンテイは30日、専有面積が100平方メートル以上の
マンションの市場動向をまとめ、発表しました。

これによると、1996年以降顕著な増加傾向にあった供給戸数が、
2003年には減少傾向に転じています。その要因としては、郊外
では戸建てとの競合が始まっていることや、建築コストの上昇
傾向の影響を受け、販売価格の上昇分を専有面積の縮小に
よって吸収していることをあげています。

供給エリアについては、タワー型マンションの影響による都心
部での供給増により、バブル期（1990年）以降の郊外中心から、
郊外および都心部へ二極化が進んでいることがわかりました。

また、2003年の供給戸数シェアが首都圏で唯一増加している
千葉県では、総戸数の20.1％、5戸に1戸が専有面積100平方
メートル以上となっています。

最近の三多摩地域の傾向としては、新築・中古を問わず大型
物件は人気があります。東京カンテイの発表のとおり、大型
物件の供給は今後も減少傾向にありそうですので、稀少性も
含め今後も人気が集中することでしょう。