■ 2003/06/29号 業者選びの決め手について（その２）


不動産業者は大手でも中小でも物件の情報量は
変わらないというお話をしました。では、お客様は
何を基準に不動産業者を選ぶべきなのでしょう？

手数料をおまけしてくれる業者ですか？そうですね。
仲介手数料はただでさえ高額な不動産を購入する
うえで、更に重くのしかかるものです。少しでも
安くなるに越したことはありません。

しかし、その高額な買い物に間違いがあっては困り
ます。適正な価格の物件を、確実に調査をして紹介
してくれる。自分のためにしっかり働いてくれる業者。
そういう担当がいる業者。信頼して任せられる業者を
見つけることが大切です。

とは言っても、信頼できる業者がそう簡単に見つかる
わけでもないでしょう。そういう業者を見つけるには
やはり業者を回り、何度か顔を出すことです。

皆さんは業者に連絡先を教えると、電話などでしつこく
営業されるのでは・・・と考えているのではないですか？
確かにその可能性はあります。ですから、連絡先を教える
必要はありません。業者をいくつか回り、なんとなく
感じのよさそうな担当、この人は気が合いそうだなぁと
感じた担当に名前だけを伝えれば十分です。

そして何回か通って、自分の直感が正しいかどうかを
確かめるのです。そして、信頼ができそうなことが
わかれば、連絡先を教えて、こんどはなるべく新鮮な
情報が手に入るようにお願いしましょう。

ここまでできれば、不動産の取り引きは成功したも
同然です。もし、一般に流通する情報の中から、自分
で気になる物件を見つけた場合でも、その担当に相談を
すれば良いのです。初めにお話したとおり、物件の
情報は各社共有してるのですから・・・

あとは担当がうまくやってくれるはずです。
皆さんの成功をお祈りします。
		

■ 2003/06/28号 温泉付き分譲マンション

本日は日野市に新着物件がなかったため予定を変更して、
仲介業者選びの決め手については、明日以降お送りいたし
ます。

アパマンション株式会社が、神戸進出第一弾のマンション
用地として取得していた事業用地から、天然温泉が湧出。
建設するマンション「アパタワーズ神戸三宮」（２４９戸）
を「温泉付き」とすることになりました。

同社は、温泉付きマンションを売りにしており、事業用地
では必ず温泉掘削を行っています。温泉付きマンションは、
「神戸三宮」で25棟目。天然温泉を引き込んだ露天風呂付き
のゲストルーム、大浴場・露天風呂、電動シャッター付き
ガレージなどを売りとしています。

多摩地域では「アパガーデンパレス多摩境」があり、第一期
販売分を完売し、第二期を近日販売予定です。
		

■ 2003/06/27号 業者選びの決め手について

今日は我がゲッチャハウス！も含めた買い手側の仲介業者、
お客様に物件を紹介する業者についてお話したいと思います。

皆さんはどういう基準で仲介業者を選びますか？
大手指向ですか？う〜ん、違いますよね。ゲッチャハウスは
大手じゃありませんから（笑・・・）

では、なぜ会員になって、このメールを読んでいただけてる
のでしょう？５万円キャンペーンに目が眩んだ？
いや〜、それも違うでしょう。おそらく物件の数ではないですか？

そうでない方も大勢いらっしゃるかもしれません。しかし、
そういう方もたくさんいらっしゃるはずです。大手指向という
方の中にも、大手業者なら物件情報が豊富だろうという
考えからそうしている方も多いと思います。しかし、ここに
落とし穴が・・・

昨日お話したレインズというものが法制化されてからという
もの、大手業者でも社長が一人でやっている不動産会社でも、
物件の情報量は同じなのです！お客様からお預かりした大切
な売り物件を、売主側業者は広く公開しなければなりません。
つまり、業者はお互いの物件情報を共有しているのです。

物件の情報量は変わらない。では、業者選びの決め手は何か？

この続きは明日のメールで。。
		

■ 2003/06/26号 仲介手数料と不動産業者（その３）

前回は売主から媒介の依頼を受けた仲介業者が、オープンルーム
などで販売を行う際の経費と仲介手数料の関係についてお話いたし
ました。

仲介業者が行う販売活動には、オープンルームなどのように自社で
買主を見つけるケースの他に、別の業者に買主を紹介してもらう
ケースがあります。

業者には業者間でのみ流通する物件広告のようなものがあります。
ひとつは、以前ここでご紹介した不動産流通機構（通称レインズ）
です。お客様と専属専任媒介契約または専任媒介契約をした業者は、
必ずその物件をレインズに登録するよう業法で定められています。
もうひとつは民間業者が有料で行っているサービスで、レインズが
ＦＡＸやインターネットを利用するのに対し、チラシ形体で１週間
に１〜２回配送されるものです。レインズが法制化される以前から
活用され、現在でもほとんどの業者が利用しています。

一般の方が売買の対象とする不動産のほとんどが、このどちらか、
または両方で公開されています。無料のレインズはもとより、民間
の有料サービスでも折り込み広告よりは、かなり安価にできます。
しかし、この場合、買主は別の業者が見つけてくるわけですから、
オープンルームを行って自ら買主を見つける場合の半分の手数料
（売主からしか手数料がもらえない）ということになります。

つづく
		

■ 2003/06/24号 仲介手数料と不動産業者（その２）

昨日は皆さんに仲介手数料のおさらいをしていただきました。

皆さんは仲介手数料をどのようにお感じでしょうか？
高いと感じますか？安いと感じますか？
まぁ、安いと感じる方は稀でしょうね（笑）

では、皆さんは何のために仲介手数料を支払うのでしょうか？
売主さんが支払う手数料は、やはり広告料という意味合いが
大きいでしょう。オープンルームなどの折り込みチラシなどは
よい例です。折り込みチラシには、大きく分けて、複数の物件
を載せる集合チラシと、ひとつの物件を載せる単独チラシが
あります。オープンルームなどの多くは単独チラシになります。

ところで皆さん、チラシはいくらくらいかかるかご存知ですか？
カラーから単色、大きさ、更に一回に刷る量などにより、
さまざまですが、新聞折り込み料を入れて平均７〜８円/枚と
いったところでしょうか。日野市の人口が約１６万人、世帯数
で４万くらい？ひとつの物件で全域に配布することは考え難い
ので、仮に１万枚配布したとすると８円×１万で８万円です。

２０００万円のマンションのオープンルームをしたとします。
売主さんからいただける手数料は約６０万円ですね。
１回のオープンルームで成約にならず、１ヶ月（４回）行うと
８万円×４回で３２万円。これだけで、手数料の半分を使う
ことになります。そしてこれは成功報酬ですから、業者は
リスクを負うことになります。ですから、１〜２回で売れ
なかった物件は、単独チラシから集合チラシ、最後は店頭
またはお店の中に貼ってあるだけ、ということもあるかも
しれません。

しかし、専任媒介契約を結んだ業者も、そうなることを望んで
はいませんから、その前に価格を下げる相談などがあること
でしょう。また、オープンルームをすることは仲介業者にとって
大きなメリットもあります。それは来場した買主さんとも直接
取り引きができるということです。この場合、成約時には売主
買主の双方から手数料をもらうことができるのです。

ですから、物件価格の適切なアドバイスと、それに対する
売主さんの理解が得られれば、１回のオープンルームで
大きな手数料を得ることが可能になります。

つづく

次回も仲介とその手数料についてお話します。		

■ 2003/06/23号 仲介とその手数料

今日は仲介手数料のおさらいです。明日以降、手数料を含めた
仲介業務のお話をしたいと思いますので、一度読んだと言う方も、
もう一回、確認してみてください。

********************************************************

皆さんは不動産屋って「怖そう・・・」とか「うさん臭い！」とか、
そういうイメージをお持ちなんでしょうか？お客様から手数料に
ついて突っ込んだ質問をいただいたことはありませんが、個人的な
知り合いからは「不動産屋に払う手数料っていくらなの？騙され
たくないからさ。」と、度々聞かれることがあります(汗)
まぁ、不動産屋から「今回の仲介手数料は○○円です。」と言われ
ても「その根拠は？」とはなかなか聞けませんよね？(笑)

そこで今日は、案外知らない方が多い仲介手数料についてです。

仲介の報酬については宅地建物取引業法の第４６条に明確に定め
られています。業者は物件の価格に応じて、下の表の金額帯に
それぞれの割合を乗じて得た金額以内を、依頼者の一方から受ける
ことができます。依頼者の一方からというのは、売主から依頼を
受けた業者が自ら買主を探し双方の間に入った場合、売主・買主
それぞれからその金額以内の手数料を受けられるということです。

《表》
200万円以下の金額について　　　　100分の5

200万円を超え
400万円以下の金額について　　　　100分の4

400万円を超える金額について　　　100分の3


多摩地域では400万円以下の物件はなかなかないと思いますので
500万円の物件と3000万円の物件でそれぞれ計算してみましょう。

《500万円の物件》
200万円×5/100+200万円×4/100+100万円×3/100＝21万円

《3000万円の物件》
200万円×5/100+200万円×4/100+2600万円×3/100＝96万円


実はこれにはもっと簡単な計算方法があります。もしかしたら
皆さんの中にも耳にしたことのある方がいらっしゃるかもしれ
ませんね。『物件価格×３％+６万円＝仲介手数料』という
ものです。

皆さんも計算してみてください。上での計算と同じ答えが
出てきたと思います。皆さんが売主になる場合でも買主になる
場合でも、ご自分が依頼した業者に支払う仲介手数料の上限は
「物件価格×３％+６万円」ということになります。さらに、
もし購入する物件価格に消費税が含まれる場合は、消費税を
引いたものを物件価格として計算します。

いかがでしょうか？ご理解いただけましたでしょうか？
「物件価格×３％+６万円」これだけ覚えておきましょう！
きっと役に立つはずです。
		

■ 2003/06/22号 住宅・不動産市場の見通し

日本住宅建設産業協会は、会員各社を対象とした経営者による
住宅・不動産市場の見通しなどの調査結果を発表しました。
それによると、今四半期（2003年４〜６月）の分譲住宅の売れ
行きは「普通」との回答が37％で最多でした。

分譲住宅全体の売れ行きは、「良い」との回答が１％、
「やや良い」16％、「普通」37％、「やや悪い」35％、
「悪い」10％という結果に。

また、次期四半期の見通しは、「普通」との回答が45％で、
次いで「やや悪い」が36％でした。
		

■ 2003/06/21号 リフォーム済マンションの価格（その３）

中古物件のリフォームについての第３回目です。

『さて、最後にリフォームの済んでいない中古マンションの探し方。
残念ながら現状では比較的少なく、入居中の個人が売り主の物件、
競売物件などが主なところです。』

地域的なところがあるのでしょうか？少なくとも、多摩市・日野市・
八王子市の物件については、リフォームをしていない物件を探す
ことも難しくはないはずです。入居中の物件もたくさんあります。

しかし、きれいにリフォームされていて、お買い得な物件もあります。
リフォーム後、間もない入居中の物件は、リフォームしたとはいえ、
使用済みですので価格に大きく上乗せされることもなく、お買い得で
ある可能性が高いでしょう。

逆にある人にとってはお買い得でも、自分にとっては必要のないところ
に手を掛けているのであれば、その費用が少しでも上乗せされていれば
損をすることにもなります。

リファームの済んでいない物件を購入して、自分の思うように手を
入れるのも楽しみのひとつでしょうし、リフォームが終わっていて
費用が確定している物件を購入するのも安心という意味では良いと
思います。買う側としては、リフォーム済みかそうでないかに、
あまりこだわらずいろいろな物件を見てまわるのが良いでしょう。

しかし、自らリフォームを行う場合、そのリフォーム期間中は、
お住まいの物件と購入した物件の両方の維持費がかかることを忘れ
ないようにしてください。

■ 2003/06/20号 リフォーム済マンションの価格（その２）

『情報誌、新聞折り込みチラシに掲載されているほとんどの中古
マンションの広告には「リフォーム済」の文字が載っています。』

確かに「○○リフォーム済み！！」と書かれた広告を見かけます。
しかし、それは売却にあたって買い手が付きやすいようにリフォ
ームをしたというものではないと思います。なぜなら、ご自宅を
リフォームされた方ならおわかりと思いますが、住みながらリフォ
ームをするということは非常に大変なことです。これから引っ越
そうと思ってる方が、少しでも高く売りたいからといって、リフォ
ームをするでしょうか？つまり、そのリフォームも『中古』という
ことになります。

『しかし！　リフォーム済なら、当然、購入価格にリフォーム代も
含まれていること、見逃していませんか？』

中古車を思い浮かべてみて下さい。調子の悪いパーツを新しいもの
に替えたからといって、その分高く売れますでしょうか？車は動か
なければ仕方ありませんから、この例は適切じゃないでしょうか？

しかし、不動産の場合は特別な例を除き、リフォーム代を上乗せでき
ないと考えていただいた方が良いと思います。もちろん、汚かったり
壊れているものはマイナスされます。ですが、買い手市場の現在は、
リフォームできれいになった分、高く売れるかといえばそれは無理
です。今は情報社会です。自分が欲しいと思うマンションの相場は
誰でも知っています。ですから、相場より高いというだけで、対象
から外されてしまいかねません。リフォーム分は『自分のマンション
を選んでもらう決め手』くらいに考え、リフォーム分を上乗せしない
で、とにかく、物件を見に来てもらうことを考えることが必要です。
相場で売り出し値引き交渉には応じないなどの方法で対応しましょう。

この続きは次回・・・

■ 2003/06/19号 リフォーム済マンションの価格

あるサイトで下のような記事を見つけました。
これはリフォーム業者さん寄りの見方のように思いますが、
皆さんはどう思われますか？

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情報誌、新聞折り込みチラシに掲載されているほとんどの中古
マンションの広告には「リフォーム済」の文字が載っています。
中古は新築と違って、自分が買おうとしている部屋の状態を
直接確認できるケースが一般的ですが、その際、下見に来た人
の心象を良くし、早めに購入を決断してもらえるといったことが
「リフォーム済」の多い理由でしょう。確かに前の居住者が
使って汚いままのキッチン、浴室、タバコのヤニまみれの壁紙
などを見てしまえば、つい、購入には消極的になってしまう…
気持ちはよーくわかります。

しかし！　リフォーム済なら、当然、購入価格にリフォーム代も
含まれていること、見逃していませんか？
○○リフォーム（株）の○○常務取締役によれば、「設備仕様の
グレードにもよりますが、60〜70�uのファミリータイプなら諸経費
を含めて300〜500万円はかかっているのが一般的。内容は壁紙、
床の張り替えに加えて、キッチン、洗面、浴室などの水まわりの
リフォームです」
そこで提案したいのが「リフォーム“前”」の中古マンション購入。
リフォーム代がかかっていないぶん、価格が下がるのはもちろん、
家族構成やライフスタイル、インテリア志向に応じて、自分なりの、
こだわりのある空間に変えられるからです。

（中略）

さて、最後にリフォームの済んでいない中古マンションの探し方。
残念ながら現状では比較的少なく、入居中の個人が売り主の物件、
競売物件などが主なところです。ただ、もちろん不動産会社にも
情報はありますから、ぜひ、調べてみてください。いずれにせよ
大切なのは、リフォーム前の部屋の様子からネガティブな第一印象に
とらわれないで、マンション全体の手入れの状況や建物の老朽化の
程度などをしっかりみて、決めることです。

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いかがでしたか？なるほど〜！と思われましたか？
次回は中古物件のリフォームについて私なりの考えを
述べたいと思います。

■ 2003/06/17号 既存住宅性能評価制度

皆さんの中で新築を対象にした住宅性能表示制度は、ご存知の方
も多いと思います。しかし、昨年８月から始まった既存（いわゆる
中古）住宅の性能表示制度についてはどうでしょうか？まだまだ
ご存知でない方が多いと思います。実際に検査を行なう指定評価
機関が決まったのが昨年12月17日ですから、実質的にはスタート
して半年程度です。
 
住宅新報の調査によると、制度スタートから約１カ月間で申請を受け
付けた実績は一戸建てが11件、マンションはゼロという結果でした
（17の指定評価機関のうち主要な５機関に対する聞き取り調査）。
新築を対象にした制度が、スタートした翌月に5000件を超える申請が
あったのに比べて、いかにも低調です。

検査を行なうのは、国土交通大臣が指定した住宅性能評価機関に登録
した評価員で、不動産会社やリフォーム工事を行なう業者とは関係の
ない第三者による客観的なチェックを受けられるのがポイントのひとつ
です。中古住宅の売買の際に活用すれば、買主さんは安心して取り引き
ができますね。
		

■ 2003/06/16号 女性専用の住宅ローン

 武蔵野銀行は６月１６日、女性専用の住宅ローン「輝家姫
 （かぐやひめ）」の販売を始めます。女性専用住宅ローンを
 取り扱うのは、埼玉県内金融機関では同行が初めて。

 輝家姫は、社会で活躍する女性の住宅取得ニーズに応えるもので、
 融資金額は100万円〜5000万円、金利は固定が標準金利から0.5％、
 変動が0.3％それぞれ優遇します。

 融資対象は20歳以上55歳６カ月未満で、年収が給与所得者は年収
 250万円以上、自営業は年収300万円以上の女性。

 １. 商品の特徴 	   
 (1) 失業時も安心
 勤務先の倒産・廃業など会社事由から非自発的に退職した場合、
 最長６か月間、毎月のローンご返済を保険金でカバーできる失業
 ・リストラ保険（失業信用費用保険）をカーディフ損害保険株式会社
 との提携により、無料でセット。

 (2) 取扱基準
 融資対象となる住宅の床面積は３０m2以上の独身者用のマンション
 まで拡大、収入制限も従来の年収３００万円から２５０万円まで引下
 げるなど、取扱基準の緩和措置を実施しています。

 (3) 保証料不要
 同行指定の保証会社に対する保証料は、融資金利に含まれており、
 別途支払いの必要はありません。

 (4) がん保障特約付き団信もご利用可能
 がんと診断された場合、住宅ローン残高相当額が診断給付金にて
 充当する団体信用生命保険も利用できます。
		

■ 2003/06/15号 紛争事例の結末

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買主Ａは、売買契約前から日照を非常に重視しており、当該
マンションに午前中日照があることを確認したところ、売主
業者Ｂは隣接計画ビルが計画上７階建となっていたところから
本件マンションと同程度の高さと誤信して、隣接計画ビルの
完成後も当該マンションには午前中は日が当たる旨の説明をした。

したがって、本事案においては、当該マンションの日照の問題は、
買主の本物件購入の重要な動機としてＢに表示され、この点に
誤信があったのであるから、同誤信は要素の錯誤にあたるとして、
売買契約を無効にするものと認められた。これにより、Ｂは買主Ａ
に売買代金5,700万円の返還をせよという判決が言い渡された。

*******************************************************

この事案のように、物件購入の重要な動機にあたる部分について
間違った説明を受ければ、売買契約の無効を主張できます。

そして、昨日お話した私の近所の「集合住宅建設反対」の件ですが…
法的に違反事項がなければ、建築はされるものと思います。先に
住宅を建てて住んでいる方にとって、後から建つ建物の影響で
プライバシーを侵される可能性があったり、日あたりが悪くなっ
たり、非常に不愉快だとは思いますが、先に建てた方がバルコニー
の向きを自由に考えられたように、法的に許される範囲内で建築
される建物は反対があっても建つことになるでしょう。

空地の隣接地を購入する場合は、その空地にどういうものが建築可能
なのか特に注意して説明を受ける必要があります。
		

■2003/06/14号 紛争事例 


 今、私の住んでいる近所で３階建ての集合住宅の建築計画があり、
 近隣の方が日照権やプライバシーの保護を求めて反対をしている
 ようです。果たして、それは認められるのでしょうか？

 ここで別の紛争事例をご紹介いたします。

 ********************************************************

 買主Ａは老齢であり、今後の夫婦の生活の場として日当りの良好な
 住宅の購入を希望していた。

 買主Ａが売主業者Ｂから紹介された物件は、Ｂの自社物件で１４階建
 マンションの７階部分であるが、マンションの位置・構造から午前中
 のみの日照のある物件であった。

 買主Ａは物件の購入に際し、売主業者Ｂに対して午前中の日当りの
 良好なことを確認し、さらに物件の東南に隣接する空地に何が建築
 されるのかを確認したところ、Ｂは、７階建てのビルが建築されるが
 マンションの７階部分と同じ程度の高さであり、また、マンション
 とは距離もあるので日照には影響はないと説明した。Ａは、Ｂの説明
 を信じて売買契約を締結した。

 売主業者Ｂは、売買契約を締結した翌日に、隣接地に計画中のビルの
 建築概要説明書の写しを買主Ａに交付したが、説明書中の日影図に
 ついては業者自身がその見方がわからないこともあってＡに対する
 説明をしなかった。

 決済・引き渡しが終わって１ヶ月くらい経った後、買主Ａは、他の用件
 で売主業者Ｂを訪れたところ、隣接地に計画されているビルは７階とは
 いってもビルとマンションでは各階の高さが違うため地上の高さは
 マンションの１１階の高さ（１３ｍ）に相当すること、およびこのビル
 が完成すれば本物件には一日中日が当らないことを知らされた。

 驚いた買主Ａは、マンションの管理人を訪れ質問したところ、管理人は、
 ビル建築計画に関する近隣説明会資料中の日影図を示して、隣接ビルが
 完成すれば、一日中日が当らないことを説明した。

 買主Ａは、売主業者Ｂに対し、当該物件に関する売買契約は錯誤により
 無効であるから売買代金全額を返還せよと請求した。

 ***********************************************************

 買主Ａの主張は通ったのでしょうか？

 この結果は次回に
		

■2003/06/13号 住宅金融公庫の基準金利 

国土交通省は６月１２日、住宅金融公庫の基準金利を0.10％
引き下げ、2.00％に改定すると発表しました。公庫の調達原資
である財投金利が引き下げられたことにともなう措置。新金利
は６月１６日から適用されます。

住宅金融公庫では７月13日（日）、中古住宅購入編として
これから中古住宅を購入する方を対象に、建物調査の専門家
を招き、実例を紹介しながら中古住宅の見方のポイントに
ついてアドバイスいたします。

また、公庫職員による「資金計画・返済計画はどのように
組めばよいか」「諸費用には何があるか」というような住宅
ローンを選ぶ際の基本的なポイントの説明を中心に中古住宅
に寄せられるトラブルやクレームの事例も紹介します。
受講料無料。定員２００名。
詳しくは住宅金融公庫ＨＰをどうぞ。
http://www.jyukou.go.jp/
		

■2003/06/12号 南道路神話！？
  

 土地・戸建をお探しのお客様、やっぱり南道路の物件がいい
 ですよね！確かに南道路の物件は将来にわたり日当たりが
 確保されているうえ、南に向かって開放的でとても良いですね。
 しかし、南道路がベストなのでしょうか？

 そこで南道路の物件のデメリットを敢えて探してみました。

 １．南側は大きな窓が並びます。したがってプライバシーが
 　　保てない場合がある。
 ２．交通量の多い道路の場合、騒音が気になる。
 ３．南道路の物件に限らず、道路に面して間口の広い物件は
 　　少ないもの。したがって、南向きに取れる部屋が少なく
 　　なる。
 ４．玄関が南になるので、これも南向きの部屋数が減る要因
 　　になる。

 では、逆にその他の道路付けの物件のメリットはどんなものが
 あるでしょう？

 １．庭を不特定多数の人から覗かれることがない。
 ２．南側窓も１．に同じ。
 ３．玄関が東西北のいずれかに面するため、南に向く部屋が
 　　多くなる。
 ４．全室南向きという物件も少なくない。

 それでも、やはり南道路の物件の方が優っている物件が多い
 ことでしょう。しかし、勘違いしてはいけないのは、南道路の物件
 が必ず良いというのではなく、南道路の方が、他に比べて良い
 物件である確立が高いだけだということです。ですから、南道路
 にこだわるあまり、その他の道路付けの良い物件を見逃すことの
 ないように注意してください。今、インターネットなどを使って
 簡単に条件検索ができます。そんなときには、道路にはあまり
 こだわない方が良いと思います。
		

■2003/06/9 号 特徴的な住宅ローン

 埼玉県では、県内の山村地域や林業等の活性化と、資材の再利用に
 よる循環型社会の構築や環境保全を図るため、従来より県産木材の
 利用促進に取り組んできており、平成１８年度には、その消費量を
 現在の１．７倍にまで拡大する等の方針を示しています。このような
 中、埼玉県は、その利用推進策の一つとして、本年度の制度融資
 「彩の国の住まいるローン」に”県産木材使用住宅専用ローン”を
 新設することとしました。

 埼玉りそな銀行では、この制度融資「彩の国の住まいるローン」
 ”県産木材活用ローン”について借入後１０年間にわたり金利優遇
 （▲１．５％）を適用する取扱を開始します。さらに、そのバック
 アップ商品として、「さいたま県産木材使用住宅専用ローン」の
 取扱を開始することにしました。同商品は、自己所有の土地に埼玉
 県産木材を全体の６０％以上使用して新築する住宅を対象とした専用
 の住宅ローンで、利用全期間にわたり金利優遇（▲０．７％）を適用
 します。

 「彩の国の家住まいるローン」”県産木材活用ローン”の取扱は
 平成１５年８月下旬より。「さいたま県産木材使用住宅専用ローン」
 の取扱は平成１５年６月５日より既に開始されています。
		

■2003/06/8 号 住宅土地調査会 


 自民党の住宅土地調査会は、来年度税制改正に向けた住宅税制に
 関する勉強会の第２回目をこのほど開催し、現行の住宅ローン減税
 が廃止・縮小された場合の住宅着工や居住水準に与える影響などに
 ついて、国土交通省からヒアリングを行いました。

 住宅ローン減税制度は、今年１２月末までの入居で適用期限が切れ
 ます。住宅ローン減税が打ち切られると、何の措置も講じられなけ
 れば、０４年１月１日からは９２年レベルの住宅取得促進税制に
 逆戻りし、最大控除期間は現行の１０年から６年に短縮され、最大
 控除額は同５００万円から１５０万円と現行制度の３割に縮減される
 ことになります。

 国交省では、９２年レベルの住宅取得促進税制に縮小されたと仮定
 した場合は、住宅着工戸数は９.１％縮小、持家系は５.９万戸減少
 し、２兆円の経済損失が発生すると推測しています。住宅ローン
 減税が廃止されたと仮定した場合は、着工戸数は１６.７％縮小し、
 持家系は１０.９万戸の減少、経済損失は３.９兆円に上ると予想
 しています。

 税制改正が騒がれるたびに、かけ込み需要とその反動がくり返され
 ます。確かに大きな金額ですが、数字に踊らされることなく、確かな
 目で物件を選んでいただきたいものです。また、廃止されずに継続さ
 れることもありますので、慌てて買って失敗したということのない
 ように注意してください。
		

■2003/06/7 号 サラリーマンの住まい意識調査 #3

 「サラリーマンの住まい意識調査」今回が最終回です。

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 また、持ち家率が約9割を占める50歳代前半の人に、「持ち家の
 10年後」について聞いたところ、「改築・リフォームをして引き
 続き住む」との回答が65.6％と、全体の半数以上を占めた。
 しかしながら、10年後の住まいが「終の住処」かどうかについては、
 28.7％が「終の住処とはいえない」と回答しており、更なる住み
 替えの可能性もうかがえる。

 「10年後の住まいの地域」については、東京城西南を中心とする
 需要が見られた。現住居の所在地別では、神奈川県在住者の過半数
 が横浜周辺エリアを選択するなど、現住居に近い地域を希望する
 傾向が見られる一方、千葉県在住者では東京城西南地域や多摩エリア
 への流出が目立ち、首都圏における都心回帰の影響により、需要が
 集中しているものと思われる。

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 現住居に近い地域を希望するという調査結果は、販売の現場でも
 感じられます。記名をいただけたご来場者、ご契約者ともに圧倒的に
 地元にお住まいの方々です。稀に他地域からのお客様もいらっしゃい
 ますが、ご両親が近くに住んでいらしたり、以前、住んでいらした等、
 何らかの関係があることが多いです。

 調査結果では多摩エリアは人気があるようですが、もっともっと
 それが感じられるくらい、売買が活発に行われればなぁと思います。
		

■2003/06/6 号 「サラリーマンの住まい意識調査」#2

 「サラリーマンの住まい意識調査」の続きです。

 *******************************************************
 また「10年後の住まい」について、「10年後に住んでいると思わ
 れる住宅タイプ」を尋ねたところ、現在の住居と持ち家の割合を
 比べると、30歳代前半が30.6％から69.3％に、40歳代についても
 60.0％から82.7％といずれも上昇。今後10年以内に住宅を取得
 することを想定していることがわかった。なお、「所有か賃貸か」
 については、住宅を「自己所有したい」人は64.9％と6割以上を
 占め、「賃貸でよい」との回答は依然少数派となった。

 「10年後の住まいに関して重視していると思う点」については、
 「日常生活の利便性」が最も多く、年齢を問わず8割近くを占めた。
 これに加え、現在30歳代前半の人は「通勤・通学の利便性」を重視
 （7割強）。一方現在50歳代前半の人は、10年後のリタイアなどを
 見越して「防犯・管理体制」や「医療環境」「健康・環境への配慮」
 等へ関心が移っている。
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 １０年後の住まい像から見ても、多くの方が１０年以内に住宅を
 取得したいと考えています。しかし、これだけ多くの方が住宅取得
 を考えていながら、販売の現場では、お客様数が減っています。
 こうしたことから考えられることは、漠然と家を持ちたいと考えて
 いながら、なかなか行動に出ていない方が多い、まだまだ様子見
 の段階というところでしょうか？

 しかし、販売の現場では来場された方の契約率は高く、行動に出た
 方は納得した物件を手に入れているようです。

 次回も続きをお送りします。
			 		

■2003/06/5 号 「サラリーマンの住まい意識調査」#1

 興味深い調査結果がありましたので、今日から数日にかけてご紹介
 します。

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 （株）東急住生活研究所は３日「サラリーマンの住まい意識調査」
 の結果をまとめ、発表した。

 同調査は、首都圏に本社のある東証1部上場、東証2部上場、および
 店頭登録企業に勤めるサラリーマンを対象として、毎年1月にアン
 ケート調査を実施しているもの。第18回目となる今回は1,600名を
 対象に実施、636名から有効回答を得た（有効回収率39.8％）。
 回答者の平均年齢は40.4歳、平均世帯年収は799万円。

 これによると、長期・短期を含め住宅購入計画のある人は、30歳代
 を中心に全体の25.3％と、2001年以降ほぼ横ばいで推移。持ち家率
 についても30歳代前半の割合が上昇傾向にあるなど、住宅取得時期
 の若年化が見られ、分譲価格の下落や金利の低下などの市場環境下
 において、今後も若年層を中心とした購入マインドが続くものと見
 られる。

 具体的な住宅購入計画は、希望立地として最も多い「近郊(60分圏内)」
 が若干減少した一方、「都心」および「近郊(30分圏内)」の割合が微増
 となり、時間・距離の近い立地への関心が高まっている。4年連続で下落
 が続いていた購入予算については、3,786万円（前年比75万円増）とやや
 上昇。立地に見合った適正価格が認められ、一部では上昇することも
 考えられる。
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 何度かお話しているように、３０代前半の購入マインドが高く、
 物件に関しては、立地などから二極化傾向にあるという結果が
 ここでも出ています。

 次回もこの調査結果の続きをお伝えします。
		

■2003/06/3 号 今買うべきか？待つべきか？（後編）

 例え、その時買わなくても、その後、買うこと自体を中止する方は
 ほとんどいらっしゃいません。

 つまり、欲しいと思ったときが買い時だということだと思うのです。
 今これを読んで頂いている皆さんも、きっと、そうではないですか？
 不動産を購入しようと思った動機・理由があるはずです。
 その理由は年々薄れていくどころか、年々大きくなっていくのでは
 ないでしょうか？

 不動産を投資目的で買う時代ではなくなりました。しかし自らが
 住むための不動産を買って損をする時代でもないと思います。
 ３０年のローンを組んでも月々の支払は同等の賃貸物件の家賃
 より安いはずです。購入した物件が１５年後に半額になると
 予想する方、または、そういう物件を検討している方は購入を
 見合わせた方が良いでしょう。

 今買うべきか？待つべきか？それは買いたいと思う物件が
 目の前にあるかないか。それに尽きると思います。買いたい
 物件があるにもかかわらず待つ時代ではありません。

 今買うべきか待つべきか、敢えてその答えを出すとすれば、
 買うべき物件か買わざるべき物件かの目利きが、今できるか
 どうか？ということではないでしょうか！

 これから、このコーナーが少しでもそのお役に立てたら幸い
 に思います。
		

■2003/06/2 号 今買うべきか？待つべきか？（前編）

 正直言ってそれは誰にもわからないでしょう。
 しかし、この先すぐにバブルのときのようにグングン値が
 あがるようなことがないことはもちろんのこと、しばらくの間は
 値下がり傾向が続くであろうことは誰もが想像できます。

 では、本当に待ちの一手なのでしょうか？
 私は友人から不動産の購入を相談された場合、なるべく
 購入に否定的なアドバイスはしないようにしています。
 特に具体的な物件の購入について相談された場合には、
 よほどその物件にマイナス要因や本人の返済計画に無理が
 ない限り反対はしません。もちろん同業他社さんでの購入
 を検討している友人に対してもです。

 それはなぜかといえば、私の会社の物件を検討した結果、
 残念ながらそのときは契約に至らなかったお客様が、その後
 どうなさったか追跡調査（と言いますか、単に新規物件の
 ご紹介で電話するなどしただけですが・・・）してみたところ、
 こんなことを言っては失礼ですが、決して負け惜しみではなく
 「どうしてウチの物件にしなかったんだろう？」
 「あのときは○○にこだわっていたのに、結局決めたのはこれ？」
 というような物件を購入されている方がほとんどなのです。
 もうひとつ付け加えれば、その後買うこと自体を断念した方は
 ほとんどいらっしゃらないのです。

 後編につづく
		

■2003/06/1 号 重要事項の説明 #2

 前回は「重説」についてお話しました。

 宅地建物取引業法第３５条により、重要事項の説明は、契約が
 成立するまでの間になされなければならないことになっています。
 契約が成立するまでの間にということですから、契約前であれば
 いつでも良いということになりますが、当然、早い段階から時間
 をかけて説明する方が、お客様の理解も深くなり良いということ
 になります。

 しかし、慣例では重説は契約日の当日、契約書の読み合せの前に
 行われるケースがほとんどです。

 そこで、契約前の心構えですが。。

 １．できれば、契約日前に業者から重要事項説明書類をもらい、
     事前に目を通しておく。わからない部分も多いと思いますが、
     気持ち的にずいぶん違うはずです。わからない部分はチェック
 　　しておきましょう。

 ２．絶対に知ったかぶりをしない。一般の方は知らなくて当然の
     用語がたくさん出てきますし、難しい言い回しもあります。
     恥かしがらずに質問しましょう。

 ３．わからない部分は、その都度、説明を止めてもらって質問する。
 　　後でまとめて・・・などと考えていると、漏らすこともありますし、
 　　その部分が理解できないために、その後の部分もわからないという
 　　こともあります。

 基本的に重説とは買主のために行われるわけですが、わかった振り
 をすれば、逆に「すべてを理解して契約をした」と言われても仕方
 ない場合もあります。

 とにかく、お客様はわからなくて当然なのです。堂々と契約に臨み
 わからないことは堂々と質問しましょう！